日前，魯商發(fā)展（SH:600223）下屬物業(yè)管理企業(yè)魯商生活服務(wù)股份有限公司（下稱(chēng)“魯商服務(wù)”）在港交所遞交招股書(shū)，準(zhǔn)備在港交所主板上市。
如若順利，魯商服務(wù)將成為繼銀座股份（SH:600858）和魯商發(fā)展后，魯商集團(tuán)控股的第三家上市公司。在此之前，魯商發(fā)展曾發(fā)布公告稱(chēng)，擬將魯商服務(wù)分拆至港交所上市。
按照計(jì)劃，魯商服務(wù)本次上市的募集資金將用于收購(gòu)兼并物業(yè)管理公司或者專(zhuān)業(yè)化服務(wù)公司；提升增值服務(wù)業(yè)務(wù)和多元化服務(wù)業(yè)務(wù)；補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途等。
魯商發(fā)展方面認(rèn)為，魯商服務(wù)的成功上市將有利于進(jìn)一步提高公司發(fā)展速度和核心競(jìng)爭(zhēng)力，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的提升有助于優(yōu)化公司整體的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，使得公司能夠保持較好的持續(xù)經(jīng)營(yíng)與持續(xù)盈利能力。
根據(jù)招股書(shū)，截至2021年3月31日，魯商服務(wù)已簽約管理65個(gè)物業(yè)，簽約總建筑面積超2150萬(wàn)平方米；在管65個(gè)物業(yè)，在管總建筑面積約1790萬(wàn)平方米，其中61個(gè)在管物業(yè)（在管總建筑面積約1580萬(wàn)平方米）位于山東省。
財(cái)務(wù)方面，2018年、2019年與2020年，魯商服務(wù)的收入分別為2.82億元、3.21億元與4.28億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為19.5%。2021年第一季度，魯商服務(wù)的收入為1.04億元，而2020年同期為7184.0萬(wàn)元。
2018年、2019年、2020年以及2021年第一季度，魯商服務(wù)的凈利潤(rùn)分別為2449.6萬(wàn)元、2893.4萬(wàn)元、4530.2萬(wàn)元與1276.4萬(wàn)元，毛利率分別為16.4%、17.4%、19.8%和22.6%，毛利率整體低于行業(yè)平均水平。
其中，魯商服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由2018年的9.6%下降至2019年的7.8%，2020年重新增長(zhǎng)至11.1%，2021年第一季度為17.3%。魯商服務(wù)稱(chēng)，毛利率增長(zhǎng)主要由于魯商發(fā)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)應(yīng)占毛利增加。
作為魯商發(fā)展分拆而來(lái)的擬上市公司，魯商服務(wù)嚴(yán)重依賴(lài)魯商發(fā)展。招股書(shū)顯示，其來(lái)自魯商發(fā)展所開(kāi)發(fā)物業(yè)的在管總建筑面積分別約占在管總建筑面積的98.6%、99.8%、76.6%與66.2%。
報(bào)告期內(nèi)，魯商服務(wù)就魯商發(fā)展集團(tuán)所開(kāi)發(fā)物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)所得收入分別占同年度物業(yè)管理服務(wù)收入的約98.8%、98.7%、97.0%與91.6%，占比均超過(guò)九成。
據(jù)了解，魯商發(fā)展的背后是山東商業(yè)集團(tuán)。截至2021年3月31日，魯商服務(wù)的47個(gè)在管物業(yè)由山東商業(yè)集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)，在管總建筑面積為1280萬(wàn)平方米，占同日在管總建筑面積的71.5%。
2018年、2019年、2020年與2021年第一季度，魯商發(fā)展來(lái)自山東商業(yè)集團(tuán)（作為付款客戶(hù)）的收入分別為5810萬(wàn)元、8030萬(wàn)元、1.30億元與3130萬(wàn)元，分別占其總收入的20.6%、25.0%、32.2%與30.1%。
重組前，魯商服務(wù)由魯商發(fā)展100%控股。重組后，則由魯商發(fā)展和魯商創(chuàng)新分別持股95.1%、4.9%。其中，魯商創(chuàng)新為魯商發(fā)展公司的全資子公司。換句話說(shuō)，魯商發(fā)展仍為魯商服務(wù)的控股股東。
而魯商發(fā)展由山東商業(yè)擁有約52.00%，山東商業(yè)由山東國(guó)資委及一家大型國(guó)有企業(yè)持有90%。因此，山東商業(yè)、魯商發(fā)展及魯商創(chuàng)新根據(jù)上市規(guī)則將成為魯商服務(wù)的控股股東。
