10月21日，萬達集團旗下珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）向香港聯交所公開遞交了招股說明書，正式沖刺港交所上市。
根據招股書，萬達商管是一家商業(yè)運營服務提供商，主營業(yè)務包括商業(yè)管理服務、物業(yè)管理服務和增值服務。目前，萬達商管主要采取委托管理模式和租賃運營模式管理萬達廣場。
截至2021年6月30日，萬達商管管理380個商業(yè)廣場，在管建筑面積為5420萬平方米，有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。2018年、2019年及2020年，其在管商業(yè)廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。
招股書顯示，從2015年起，萬達商管開始以輕資產模式管理獨立第三方商業(yè)廣場。截至2021年6月30日，該公司的在管商業(yè)廣場中，獨立第三方商業(yè)廣場數量達106個，占總在管商業(yè)廣場數量的27.9%。
根據弗若斯特沙利文資料，截至2020年12月31日，在中國，萬達商管在管建筑面積超過第二名至第十名的總和。截至2021年6月30日，萬達商管在管萬達廣場1年總客流量46.07億人次
財務方面，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，萬達商管的收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，期內核心溢利（凈利潤）分別為17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。
對于收入增長，萬達商管在招股書中表示，主要是因為業(yè)務擴張導致的在管商業(yè)廣場及在管建筑面積增加所推動。招股書顯示，該公司在管建筑面積由截至2018年底的4150萬平方米增加至2021年上半年的5420萬平方米。
報告期內，萬達商管的毛利分別為45.52億元、45.81億元、63.44億元、26.79億元45.13億元。與之對應的是，其毛利率分別為41.3%、34.1%、36.9%、35.9%及42.4%。
目前，萬達商管根據兩種運營模式提供服務，分別是委托管理模式及租賃運營模式。其中，萬達商管所有280個母公司集團商業(yè)廣場均采用委托管理模式管理，合共118個在管獨立第三方商業(yè)廣場中82個采用租賃運營模式管理。
按收入結構來看，委托管理模式下的收入是萬達商管的主要收入來源，在2018年、2019年、2020年及2021年上半年的收入占比分別為87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。
同期，萬達商管來自租賃運營模式的收入分別占總收入的12.1%、20.9%、48.6%、50.3%及37.5%。以此來看，租賃運營模式在萬達商管的收入貢獻中的占比愈加重要，占比一度接近五成。
招股書顯示，疫情導致出行限制及消費水平下降導致商業(yè)運營服務需求下跌，多間商業(yè)廣場關閉對萬達商管收入造成不利影響。2020年，萬達商管所管理商業(yè)廣場的客流量較2019年下降約14.91%，平均出租率同比下降1.5%。
萬達商管稱，自2020年1月1日起至2020年3月31日，商業(yè)廣場因疫情關閉平均24.6天。截至2020年3月31日，所有商業(yè)廣場已重開。
同時，萬達商管減免部分商戶2020年1月至2020年2月的租金及物業(yè)管理費，以減輕商戶的財政負擔。2020年減免總租金5.58億元及總物業(yè)管理費用8.1億元。目前，該公司停止了疫情相關減免。
值得一提的是，截至2020年12月31日，萬達商管共有流動負債凈額17.63億元，主要由于其在2020年分派股息51.78億元。2021年上半年，萬達商管再度分派了11.0億元的股息。
換句話說，萬達商管的股東已經提前“套現”了約62.78億元。據了解，在萬達商管IPO前，大連萬達商業(yè)直接擁有其已發(fā)行股份總數約69.99%的權益，并通過珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達間接擁有已發(fā)行股份總數約8.84%的權益。
截至最后實際可行日期，王健林持有大連萬達商業(yè)股權的52.68%，其中包括5.19%的直接權益、通過萬達集團擁有的44.31%間接權益、及王健林的配偶林寧所持有的3.18%直接權益。
換句話說，王健林為萬達商管的實際控制人，合計持股比例為約41.53%。
