日前，北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司（下稱“京城佳業(yè)物業(yè)”）通過港交所上市聆訊，并披露了聆訊后招股書。這代表著，京城佳業(yè)物業(yè)將于不久后開啟招股，并在港交所上市。
資料顯示，京城佳業(yè)物業(yè)是一家立足首都的物業(yè)管理服務(wù)綜合運(yùn)營(yíng)商，曾承擔(dān)了國(guó)家體育場(chǎng)（鳥巢）、政府辦公大樓、國(guó)資委控制的企業(yè)集團(tuán)等物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。
截至2021年5月31日，京城佳業(yè)物業(yè)共管理183個(gè)物業(yè)，包括121個(gè)住宅物業(yè)、29個(gè)商業(yè)物業(yè)、26個(gè)公共及其他物業(yè)以及七個(gè)胡同，在管建筑面積分別為2140萬平方米、120萬平方米、160萬平方米及640萬平方米。
根據(jù)招股書，京城佳業(yè)物業(yè)是北京城建集團(tuán)（下稱“城建集團(tuán)”）、城建發(fā)展（SH:600266）、住總集團(tuán)及天街集團(tuán)于2020年12月18日訂立的發(fā)起人協(xié)議，于2020年12月22日于中國(guó)成立為股份有限公司。
截至最后實(shí)際可行日期，城建集團(tuán)為京城佳業(yè)物業(yè)的控股股東，直接持股35.25%，并通過城建發(fā)展（44.63%）及旗下住總集團(tuán)（18.98%）合共持有約98.87%的已發(fā)行股本總額，另有1.13%的股權(quán)由北京天街集團(tuán)持有。
當(dāng)前，住總集團(tuán)副總經(jīng)理張偉澤擔(dān)任京城佳業(yè)物業(yè)的董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事，楊軍任京城佳業(yè)物業(yè)的總經(jīng)理兼執(zhí)行董事，羅周、姚昕均任該公司副總經(jīng)理兼執(zhí)行董事職務(wù)。
根據(jù)中指院資料，按綜合實(shí)力計(jì)，京城佳業(yè)物業(yè)在2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排在第24位。按截至2020年12月31日的在北京的在管建筑面積計(jì)，該公司在2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第三。
財(cái)務(wù)方面，2018、2019年和2020年，京城佳業(yè)物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別為9.17億元、10.45億元和10.91億元，對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為4137.7萬元、5111.9萬元和6875.7萬元。
2021年前5個(gè)月，京城佳業(yè)物業(yè)的營(yíng)收為4.78億元，2020年同期為4.24億元；期內(nèi)利潤(rùn)為3837.3萬元，2020年同期的凈利潤(rùn)為3692.8萬元。以此來看，京城佳業(yè)物業(yè)2021年以來的業(yè)績(jī)?cè)鏊僖呀?jīng)大幅放緩。
招股書顯示，物業(yè)管理服務(wù)為京城佳業(yè)物業(yè)的主要收入來源。以2020年為例，其物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的收入分別為7.33億元、1.12億元和2.45億元，占比分別為67.2%、10.3%和22.5%。
截至2021年5月31日，京城佳業(yè)物業(yè)的簽約建筑面積約3230萬平方米，在管建筑面積約3050萬平方米。其中，位于京津冀地區(qū)的在管建筑面積為2730萬平方米，占比為89.4%。
作為城建集團(tuán)控股的物業(yè)公司，京城佳業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理收入極其依賴前者，該類收入在報(bào)告期內(nèi)的占比均接近七成。
根據(jù)招股書，2018年、2019年和2020年度以及截至2020年及2021年5月31日止五個(gè)月，京城佳業(yè)物業(yè)來自關(guān)聯(lián)方開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入分別為3.91億元、4.40億元、4.79億元、2.02億元及2.14億元，占相應(yīng)期間物業(yè)管理服務(wù)所得收入的69.8%、64.6%、65.4%、72.1%及69.3%。
同期，由城建集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司開發(fā)的物業(yè)總在管建筑面積分別為1660萬平方米、1810萬平方米、1790萬平方米及1830萬平方米，各占相應(yīng)日期總在管建筑面積的64.3%、62.9%、61.7%及59.8%。
相比之下，京城佳業(yè)物業(yè)對(duì)城建集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司所開發(fā)的住宅物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)還遠(yuǎn)低于第三方。換句話說，京城佳業(yè)物業(yè)向第三方收取了更高的物業(yè)管理費(fèi)。
報(bào)告期內(nèi)，城建集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方所開發(fā)的住宅物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)分別為每月每平方米2.1元、2.1元、2.2元及2.3元，而非北城建集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方所開發(fā)的住宅物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)分別為每月每平方米2.9元、2.8元、3.0元及2.7元。
京城佳業(yè)物業(yè)在招股書中解釋稱，該差異主要是由于第三方所擁有物業(yè)大部分屬于新近建成，有較高的樓宇水準(zhǔn)，對(duì)此其能夠收取較高費(fèi)用。而對(duì)關(guān)聯(lián)方所擁有的若干住宅物業(yè)收費(fèi)較低，主要是該等經(jīng)濟(jì)適用房屋物業(yè)受到價(jià)格管制。
