5月17日，中原建業有限公司（下稱“中原建業”）宣布，其將于5月18日至5月21日正式啟動招股，招股價區間為2.4至3.2港元，股票代碼為09982.HK，計劃將于5月31日在港交所掛牌交易。
據了解，中原建業也將成為建業集團旗下第四家上市公司。除了中原建業，建業集團旗下上市公司還包括建業地產（HK:00832）、建業新生活（HK:09983）、筑友智造（HK:00726）三家港股上市公司。
其中，中原建業由建業地產分拆而來，全稱為“河南中原建業城市發展有限公司”。分拆上市前，建業地產持有該公司100%的股份。此前，中原建業曾計劃以介紹方式（不融資）在港交所上市，但最終加入了發售環節。
尋求外拓，胡葆森夫婦持股63%
此次赴港上市，中原建業的總股份數約為32.82億股，其中約29.54億股將按持股比例分配給原建業地產股份有限公司（即“建業地產”）的股東，占比為90%。同時，剩余約3.282億股股份（占比10%）將進行全球發售。
根據介紹，每持有一股建業地產股份獲派發一股中原建業股份。其中，胡葆森、李琳夫婦持有建業地產的72.31%股份。這也意味著，中原建業的實際控制人為胡葆森、李琳夫婦，對應上市時持股比例為63%。
按照計劃，中原建業將于5月18日起至5月24日招股，每股招股價在2.40港元至3.20港元之間，預計5月31日掛牌上市。相比之下，截至5月18日收盤，建業地產的股價收報2.09港元，總市值為62.01億港元。
貝多財經了解到，根據建業地產此前公布的業績公告，中原建業在2020年為建業地產貢獻了343億的合同銷售額，占到總銷售額的三分之一，同比增長16.9%。分拆后，建業地產也將隨之瘦身。
2020年度，建業地產營收433.04億元，同比增長約40.8%；期內公司擁有人應占利潤（凈利潤）約為18.02億元，同比下降約10.6%。2020年度，其銷售金額約1026.42億元，2019年則為1011.5億元。
根據招股書，中原建業2020年的在管項目的已售建筑總面積約為5.7百萬平方米，2020年新增合約建筑面積為8.6百萬平方米。截至2020年末，中原建業的在管數量為206個，建筑面積為255百萬平方米。
招股書顯示，中原建業以河南省作為戰略重點。截至2020年12月31日，其206個在管項目中共有193個項目位于河南省，總建筑面積為約24.2百萬平方米。換句話說，中原建業主要依賴河南省開展業務，想要增長急需向全國擴張。
中原建業在招股書中稱，其也在將業務擴展至河北、山西、陜西、新疆、安徽及海南等省及自治區（即其他省份）。數據顯示，截至2020年末，中原建業在其他省份的在管項目為13個，在管建筑面積為132.2萬平方米（占比為5.18%）。
今年2月6日，建業集團董事長胡葆森發文《擴大根據地，服務大中原》稱，“自2021年始，將企業戰略根據地的半徑從300公里延長至500公里，走出河南，走向大中原，服務大中原。”
事實上，中原建業的代建板塊就是其中的代表，外拓方面小有成就。招股書顯示，截至2020年底，中原建業已經在河南省外在管13個項目，總在管面積為132.2萬平米，約占總在管面積的5%。
隱憂浮現，未來增速或將進一步放緩
財務方面，2018、2019年、2020年，中原建業分別實現營收6.76億元、10.29億元與11.52億元，對應的凈利潤（年內溢利）分別為4.04億元、6.41億元與6.81億元，增速有所放緩。
相比之下，同為代建上市公司的綠城管理控股（HK:09979）的營收規模要超過中原建業，但盈利水平則次之。2020年，綠城管理控股營收18.13億元，同比減少9.07%；歸母凈利潤4.39億元，同比增長35.27%。
報告期內，中原建業的經營活動產生的現金流凈值分別為5.19億元，6.71億元與6.15億元。截至2020年末，該公司的現金及現金等價物為3.85億元，無計息借款。
根據中指研究院數據，按2020年為項目擁有人出售的總建筑面積計，中原建業排名第一，占據29.2%的市場；按2019年收入計，中原建業則排名第三，所占市場份額為11.4%。
值得關注的是，多個報告顯示，隨著規模的增加，代建行業的增速已逐漸放緩。根據中指研究院報告，中國房地產代建潛在市場預期將由2020年的約6.84億平方米增長至2025年的約9.11億平方米，復合增長率為5.9%。以此計算，代建行業未來5年累計增長速度僅為33.19%。
億翰智庫研究報告認為，從未來的發展趨勢看，地產規模總量的下降以及龍頭房企集中度的提升均限制了代建業務的增長。根據億翰智庫預測，樂觀情況下，未來十年代建規模大約在2.25萬億元，悲觀情況下則僅為7.5萬億元。
2020年中旬，綠城管理控股CEO李軍在接受采訪時曾表示，“從行業大周期發展來看，保守估計每年10萬億元規模（地產開發行業），按照歐美模式下，代建滲透率可做到20%－30%估算，代建行業銷售規模在2萬億元－3萬億元之間。”
