改名后不久，陽光智博馬不停蹄地奔赴港交所。6月11日，上海陽光智博生活服務(wù)集團股份有限公司（下稱“陽光智博”）公開向港交所遞交招股說明書，擬在港交所主板掛牌上市。
據(jù)貝多財經(jīng)了解，陽光智博的前身為陽光城物業(yè)，屬于陽光城集團股份有限公司（SZ:000671，下稱“陽光城”）旗下物業(yè)管理企業(yè)。2021年4月，陽光城物業(yè)宣布更名為“陽光智博”。
此前，陽光城曾發(fā)布公告稱，擬分拆所屬物業(yè)管理企業(yè)陽光智博至香港聯(lián)合交易所主板上市。截至2021年4月15日，陽光城及其全資子公司福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合計持有陽光智博72.39%的股份。
根據(jù)介紹，通過兩個業(yè)務(wù)板塊提供服務(wù)，即物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)。根據(jù)中指院報告，按綜合實力計，陽光智博于2021年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第16位。
招股書顯示，截至2020年12月31日，陽光智博共有在管164個物業(yè)管理項目，在管總建筑面積3020平方米。其中，位于一二線城市的在管面積占總在管面積70%以上。
截至同期，陽光智博的合約物業(yè)管理項目共有303個，合約總建筑面積約6710萬平方米。此外，截至2020年12月31日，陽光智博還為19個項目提供商業(yè)運營及管理服務(wù)，在管總建筑面積140萬平方米。
陽光智博稱，截至2020年12月31日，其已訂約為23個項目提供商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)，合同總建筑面積為210萬平方米，覆蓋位于中國8個省、直轄市及自治區(qū)的10個城市。
財務(wù)方面，2018年、2019年與2020年，陽光智博分別實現(xiàn)收入1.56億元、9.79億元、13.72億元，分別同比增長528.2%、40.1%；凈利潤分別約為1679.3萬元、7830.2億元與1.73億元，分別同比增長366.1%、120.6%。
綜合來看，陽光智博的毛利率呈下降趨勢。其中，2018年的整體毛利率為42.6%、2019年下降至27.9%，2020年則為32.3%。陽光智博稱，與其商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)相比，物業(yè)管理服務(wù)毛利率更低。
作為陽光城的附屬公司，陽光智博對母公司的依賴程度極高。報告期內(nèi)，陽光智博為陽光城及陽光控股提供服務(wù)所得收入分別為6810萬元、3.11億元、4.62億元，分別占其同期總收入的比例為43.7%、31.8%與33.7%。
近兩年，陽光智博超過八成收入均由物業(yè)管理服務(wù)貢獻。其中，2018年、2019年與2020年對應(yīng)的收入分別為零、8.14億元、11.86億元，占比分別為零、83.1%、86.5%，而商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)的占比分別為100%、16.9%、13.5%。
單就物業(yè)管理服務(wù)而言，陽光城、陽光智博以及其合營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)在2019年、2020年分別貢獻了3.39億元、5.09億元的物業(yè)管理服務(wù)收入，占總收入的比例分別為34.6%、37.2%，而獨立第三方的貢獻占比分別為48.5%、49.3%。
陽光智博稱，于2019年開始因收購陽光城住宅物業(yè)管理公司自物業(yè)管理服務(wù)分部獲得收入。此前，陽光城曾在其2019年財報中披露了陽光城物業(yè)的業(yè)績，后者2019年的合并收入（含8家公司）為9.57億元，凈利潤5075.71萬元。
除了物業(yè)管理服務(wù)分部外，其商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)分部在2018年、2019年與2020年的收入占比分別為100%、16.9%、13.5%，對應(yīng)的收入分別為1.56億元、1.64億元、1.85億元，增長空間有限。
按開發(fā)商來看，獨立第三方開發(fā)的項目在2019年、2020年分別貢獻物業(yè)服務(wù)收入4053.4萬元、6755.9萬元，分別占總收入的4.1%、4.9%。而2018年、2019年與2020年，貢獻了1.6%、0.4%、0.3%的商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)分部收入。
貝多財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，無論是物業(yè)服務(wù)，還是商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)，陽光城及其關(guān)聯(lián)方開發(fā)的項目都是陽光智博收入來源的主力軍。其中，陽光城及其關(guān)聯(lián)方開發(fā)的項目在陽光智博總收入中的占比分別為98.4%、95.5%、94.7%。
據(jù)了解，這一數(shù)據(jù)與陽光城及其關(guān)聯(lián)方為陽光智博貢獻的在管面積成正相關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年，陽光城及其關(guān)聯(lián)方開發(fā)的項目為陽光智博提供的在管面積分別為1804.4萬平方米、2889.5萬平方米。
相比之下，陽光城及其關(guān)聯(lián)方所提供項目對應(yīng)的物業(yè)，對應(yīng)的基礎(chǔ)物業(yè)管理費要遠遠低于獨立第三方的項目。2019年、2020年，陽光城與陽光控股開發(fā)的物業(yè)管理費分別為每月每平方米2.8元、2.7元，關(guān)聯(lián)方為1.2元、2.2元，而獨立第三方則分別為3.5元、3.2元。
股權(quán)方面，陽光智博由福建陽光集團、東方信隆（福建陽光集團的子公司）、福建康田、林騰蛟、吳潔及其他股東分別擁有約18.80%、15.24%、9.95%、0.09%、0.03%及55.89%股權(quán)。
其中，陽光城及其子公司合計持股約72%，包括陽光健康、龍凈實業(yè)在內(nèi)共計持股75.41%。此外，員工持股平臺福州智博、福州慧優(yōu)、陽光慧佳分別持股5.06%、10.18%、9.35%。
