“金科股份及所投資的公司2021年計劃全年銷售目標不低于2500億元”，4月7日，金科股份（SZ:000656）總裁楊程鈞在該公司2020年度的業績說明會上如此表示。

這也意味著，以2500億元計算，金科股份制定的2021年度目標同比2020年增長12.01%。同時，該公司2021年計劃新開工面積約2900萬平方米，計劃竣工面積2600萬平方米。

據貝多財經了解，金科股份近期發布的財報顯示，2020年，金科股份及其所投資的公司實現銷售金額2232億元，同比增長20%；房地產銷售面積2240萬平方米，同比增長約18%。

跨入“綠檔”

負債率下降手段被質疑

根據財報，金科股份2020年實現營業收入877億元，同比增長 29.41%；實現凈利潤97億元，同比增長52.66%；歸屬于上市公司股東的凈利潤70.30億元，同比增長23.86%。

相較于歸母凈利潤，金科股份歸屬少數股東的權益增速更快。對比來看，其2020年的少數股東損益為26.74億元，同比2019年大幅增加292.61%。換句話說，金科股份增長的利潤規模則大多被少數股東“分食”。

數據顯示，截至2020年末，金科股份的權益總額為734.98億元，同比增長約41%。其中，歸屬于母公司所有者的權益為369.22億元，占比為50.24%；少數股東權益同比增長47.58%至365.76億元，占比提升至49.76%。

與此同時，金科股份的毛利率則出現了下滑。財報顯示，其2020年的房地產銷售毛利率為23.01%，同比下降6.08個百分點。同時，金科股份的總負債為3076.6億元，同比上漲14.%。

貝多財經發現，金科股份的負債率有所優化。數據顯示，截至2020年末，金科股份剔除預收款后的資產負債率為69.85%，較2019年同期下降約5個百分點；凈負債率為75.07%，現金短債比為1.34，成功“由黃轉綠”。

對此，國際金融報在報道中指出，通過做大權益總額來調控凈資產負債率是房企的通用手段，金科股份也不例外。其中，金科股份2020年暴增的永續債也為其權益總額的增長貢獻了21.42億元，同比增加約167.72%。

同時，金科股份2020年短期借款依然暴增。數據顯示，其報告期內的貨幣資金約為434.92億元；其短期借款為104.67億元，較2019年的30.6億元增長242.04%；負債總額則增至3076.6億元。

值得一提的是，金科股份還在2021年初對董事會進行了換屆。其中，周達當選公司董事長，聘任楊程鈞為總裁，原董事長蔣思海出任公司名譽董事長。此次業績發布會，也是新管理層首次亮相業績會。

同時，金科股份實際控制人黃紅云也在業績說明會現場稱，自己基本上不參與公司業務運營，其工作包括對公司的發展戰略、發展策略、發展模式進行深度謀劃等，而具體業務則由董事會、管理層來做。

金科股份董事長周達在業績說明會上表示，公司在發展模式上將更加注重持有經營業務，由開發銷售模式向持有經營模式進行轉型。周達稱，“公司計劃在2021年新增優質商業項目不少于6個。”

“到2025年，公司將實現銷售規模不低于4500億元，地產+業務銷售不低于500億元，商業資產持有規模達到200億元，產業資產持有規模達到100億元”，金科股份管理層如是稱。

貝多財經發現，金科股份還在2020年推動了其旗下物業管理公司——金科服務（HK:09666）實現在港交所上市。據了解，金科服務也是第七家在管面積破億且實現上市的物管公司，恒大物業為第八家。

金科服務的財報顯示，該公司2020年的總收入為33.59億元，同比增加約44.3%；公司擁有人應占溢利（凈利潤）為6.18億元，同比增加約68.5%；毛利率為29.7%，較2019年增長2.4個百分點。

雖然金科服務的營收、利潤規模遠低于其金科股份，但金科服務的市值卻已經超過后者。截至2021年4月7日，金科股份的收盤價為7.15元，總市值為381.79億元；金科服務的股價則為69.40港元，總市值為453.08億港元。

根據財報，金科服務的在管建筑面積由2019年的1.205億平方米，增加約29.6%至2020年的1.562億平方米；合約面積由2019年的2.49億平方米，增加約11.5%至2020年的2.77億平方米。

當前，金科服務約1.56億平方米的在管面積中，獨立第三方占比為48.6%，而來自于金科股份及關聯方的占比則為51.6%。此前的招股書顯示，其關聯方的貢獻占比分別為66.6%、52.7%、47.1%，逐漸下降，但2020年再度上升。

黃紅云也表示，“（金科）集團對于金科服務的發展給予了非常高的厚望，地產集團會協調金科系的資源來支持金科服務的發展，大力發展成為物業智慧服務的領跑者?！?/p>