“公司正在進行一個債務結構的置換，主要把債務的利率優化，還有把期限盡量延長，使得長短債的結構比例更加合理，有利于公司的長遠的發展。”
近日，港交所上市房企合景泰富（HK:01813）管理層在2020年度的業績會上如此表態。據貝多財經了解，這背后是其2020年全年業績顯示，其一至兩年到期的債務占比較多。
數據顯示，截至2020年末，合景泰富的凈負債率為61.7%，較2019年下降13.7個百分點；剔除預收賬款的資產負債率為75.1%，2019年則為80.8%。截至2020年末，該集團的總借款規模為778.6億元。
根據財報，合景泰富來自境內銀行及境外債券的債務比例較大，二者占比分別為35%、34%。數據顯示，合景泰富一年以內到期的債務占比為32%，其中61%均為境內債券。
增收不增利
財務指標方面，合景泰富2020年度實現收入297.42億元，同比增長24.23%；歸母凈利潤為66.77億元，同比下降31.91%。以此來看，合景泰富已經處于“增速不增利”的狀態。
值得一提的是，這也是合景泰富近11年來首次出現利潤水平下滑的情況，上一次出現同比是在2008年。根據此前財報，合景泰富2008的營收從38.8億元減少至15.8億元，凈利潤從26.8億元驟降至3.7億元。
對于2020年再次出現歸母凈利潤下滑，合景泰富在財報中并未披露原因。根據財報，合景泰富的毛利率減少了0.4個百分點至31.5%。這意味著，利潤下降與主營業務關聯性不大。
按收入結構來看，合景泰富2020年來自物業開發的收入約284.87億元，同比增長25.2%；物業投資收入約8.01億元，同比增長27.8%；酒店運營方面的收入同比減少17.9%，約為4.54億元。
相對而言，合景泰富的酒店運營業務出現了大幅下滑的情況，物業開發及投資均呈現保持增長態勢。此外，合景泰富2020年的其他收入及收益凈額則同比下降42.9至16.28億元，2019年這一指標為28.54億元。
據了解，其他收入主要是利息收入和聯合營企業帶來的品牌使用費。對于該部分收入，合景泰富在2020年業績報告中稱，“主要與各區多項可出租商業物業有關。”
除了酒店運營業務、其他收入兩個指標下滑外，合景泰富來自于聯合營企業的利潤也出現了大幅減少的情況。2020年，其聯合營企業的利潤合計比2019年減少了9.6億元，貢獻了21.27億元。
銷售成本大增
支出方面，合景泰富2020年的銷售和營銷開支為12.22億元，比2019年增加了2.2億元；行政開支為15.61億元，與2019年基本持平。不過，該公司的融資成本同比減少了5億元。
2020年度，合景泰富的銷售成本大幅增加。根據財報，其銷售成本由2019年的約164.96億元，增加23.6%至2020年的約203.83億元。合景泰富在財報中稱，主要由于物業銷售的已交付總建筑面積總數增加所致。
運營指標方面，2020年業績公告顯示，合景泰富2020年預售金額約1036億元，同比增長20.3%，完成了該公司在2017年提出的“三年千億”計劃。2021年，其銷售目標為1240億元，同比增長20%。
按預售金額貢獻劃分，合景泰富集團在售的130個項目中，36%來自粵港澳大灣區，36%來自長三角區域。管理層稱，公司的主要戰略集中在珠三角和長三角的布局，這個策略不會改變，也會適當加大中西部的布局的比重。
數據顯示，2020年，合景泰富新增項目合計總建筑面積332萬平方米，總土地成本共計236億元，權益建筑面積276萬平方米，權益土地成本為194億元，補充總可售貨值約700億元。
截至2020年末，合景泰富旗下共擁有175個項目，分布于內地及香港共41個城市，擁有土地儲備共計權益建筑面積約1663萬平方米，總建筑面積約2442萬平方米，總可售貨值約5300億元。
合景泰富集團主席孔健岷表示，“展望未來，合景泰富將繼續深耕兩大區域，布局優質土儲，加快推進城市更新步伐。同時，集團將創新求變，擁抱數字化，推動跨業態的全面合作，實現共創、共享、共贏。”
另據了解，合景泰富還在2020年下半年分拆了旗下物管業務“合景悠活”（03913.HK）在港交所上市。2020年度，合景悠活營收15.17億元，歸母凈利潤為3.5億元。
