又一房地產開發商赴港遞交IPO申請。貝多財經發現，日前，吉林長春的房地產開發商新星宇控股（新星宇地產）向港交所遞交上市招股書，光大證券為其此次上市的獨家保薦人。
據了解，新星宇控股的前身為新星宇房地產（長春新星宇房地產開發有限責任公司），于2006年成立。招股書顯示，新星宇控股在6個省份中的10個城市擁有38個物業項目，土地儲備總額約405.86萬平方米。
其中，已竣工物業的可供銷售及可供出租建筑面積517,396（約51.7萬）平方米，開發中物業總建筑面積1,961,509平方米，及持作未來開發物業的總建筑面積1,579,724平方米。
業務規模較小，已有失敗案例
2018年、2019年與2020年前9個月（前三季度），新星宇控股分別實現收入47.87億元、48.66億元、12.56億元，毛利率分別為25.2%、30.3%、39.5%，歸母凈利潤分別為4.99億元、4.93億元、1.1億元。
綜合來看，新星宇控股的體量較為“嬌小”。據了解，奧山控股、三巽控股、萬創國際等中小型房地產企業曾多次在港交所遞交招股書，但均未能順利IPO。不過，匯景控股、港龍中國地產則于2020年實現上市。
其中，安徽房企萬創國際有限公司（即“萬創國際”）的招股書還在2019年12月被港交所標記為“被拒絕”。此前，萬創國際曾4次向港交所遞交招股書，但均宣告失利。
億翰智庫認為，房地產企業具有較強的資本屬性，需要大量的資金保持經營的穩健運行，但是行業融資環境的收緊導致房企可利用資金受限，因此房企為拓寬融資渠道尋求上市。
據了解，新星宇控股的主要業務為物業銷售、提供建造服務。其中，物業銷售實現的收入在報告期內的總收入中占比保持在96%以上。而建造服務業務，是新星宇控股為各地方政府建造安置房，占比約3%上下。
相對而言，建造服務業務的毛利率偏低。招股書顯示，2018年、2019年、2020年9月末，新星宇控股的建造服務毛利率分別為3.6%，3.6%、2.9%，遠低于同期銷售住宅物業的毛利率。
新星宇控股也意識到了這個問題，其在招股書中稱，“若提供建造服務所得收入所占比例增加，而建造服務的毛利率維持在較低水平，我們的整體盈利能力可能會受到不利影響。”
現金流為負數，盧昕為實控人
值得一提的是，截至2019年末與截至2020年前三季度末，新星宇控股錄得經營現金流量約為-11.864億元與-1.071億元。新星宇控股表示，主要由于營運所用重大現金凈額及物業開發活動持續增加導致利息付款所致。
“有關現金流出未必一直被各種經營現金流入來源完全抵銷，該等來源主要包括于預售及銷售我們物業時自客戶收取的所得款項”，新星宇控股稱，其可能無法為土地收購及未來物業開發獲得足夠資金，甚至無法獲得足夠資金。
另據了解，新星宇控股的一家項目公司（長春典約房地產開發有限責任公司）曾因在獲得預售許可證前開始預售而被處罰。罰單顯示，該公司被長春市規劃局要求停止有關不當預售活動并支付罰款3萬元，處罰時間為2020年4月。
根據招股書，新星宇控股的董事會主席、行政總裁兼執行董事為盧昕。同時，盧昕也是新星宇控股的實際控制人。截至2020年9月30日，盧昕通過LX-I（BVI）有新星宇控股74.52%股份。
IPO前，新星宇控股執行董事王廣會持股4.89%，新星宇控股聯席秘書、執行董事王玉華持股15.58%。除了管理層持股外，廣澤國際發展（HK:00989）首席財務官伍文杰持有5.01%的股份，其投資金額為427萬元。
貝多財經發現，盧昕還是新三板掛牌物業管理公司贏時物業（長春贏時物業服務股份有限公司，OC:873269）的董事會主席（董事長）。同樣的，王玉華也在該公司擔任監事及監事會主席。
資料顯示，贏時物業為新星宇控股關聯的物業管理公司，由新星宇建設控股。此前，新星宇建設曾為新星宇控股的全資股東，盧昕持有后者31.24%的股權，王廣會、王玉華分別持有5.15%、16.40%的股權。
歷經重組后，新星宇房地產不再是新星宇建設旗下公司，盧昕成為了新星宇房地產的實際控制人，并創立新星宇控股。當前，新星宇控股間接持有新星宇房地產100%股權。
