。6月29日，潤華物業(yè)科技發(fā)展有限公司（下稱“潤華物業(yè)”）在港交所遞交招股書，準(zhǔn)備在港交所主板掛牌上市，中泰國際為獨(dú)家保薦人。
根據(jù)介紹，潤華物業(yè)是一家中國的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，秉持“精耕山東”的策略,把業(yè)務(wù)重心放在山東省。潤華物業(yè)稱，其大多數(shù)在管項(xiàng)目位于山東省，且部分位于北京及深圳等一線城市。
根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，就2020年物業(yè)管理服務(wù)所得總收入而言，潤華物業(yè)在山東省排名第三且占據(jù)物業(yè)管理服務(wù)市場的約0.9%。換句話說，潤華物業(yè)的競爭實(shí)力并不算強(qiáng)。
中標(biāo)率約三成
潤華物業(yè)在招股書中稱，就物業(yè)管理服務(wù)而言，其擁有逾25年的經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)專業(yè)知識，潤華物業(yè)將自己定位為醫(yī)院及公共板塊的領(lǐng)先服務(wù)供應(yīng)商。2020財(cái)年，其有30家在管醫(yī)院及95個(gè)在管公共物業(yè)，在管面積為1167.2萬平方米。
根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，按2020年各板塊所產(chǎn)生的收益計(jì)，在山東省物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商中，潤華物業(yè)在醫(yī)院及非住宅（包括醫(yī)院、公共物業(yè)及商業(yè)物業(yè)）板塊分別位列第二及第三，分別約占市場份額的5.6%及1.8%。
潤華物業(yè)表示，于往績記錄期間，其主要通過公開投標(biāo)獲得多份新的物業(yè)管理協(xié)議。2018年、2019年與2020年，其獲取物業(yè)管理協(xié)議的中標(biāo)率分別約為37.3%、28.4%與32.5%。
潤華物業(yè)在招股書中稱，其物業(yè)管理協(xié)議的期限通常介乎一至五年。于往績記錄期間，其物業(yè)管理協(xié)議的續(xù)約率與87.1%、87.4%及90.6%。潤華物業(yè)在提示風(fēng)險(xiǎn)時(shí)表示，其可能無法按計(jì)劃或以有利條款獲得新物業(yè)管理協(xié)議。
收入連年增加
財(cái)務(wù)方面，2018年、2019年與2020年，潤華物業(yè)的收入分別為3.41億元、3.97億元與4.86億元，2018財(cái)年至2020財(cái)年的復(fù)合年增長率為19.4%，接連實(shí)現(xiàn)增長。
于往績記錄期間，潤華物業(yè)的部分收入乃源自向其關(guān)聯(lián)方（華潤集團(tuán)）提供服務(wù)。截至2018財(cái)年、2019財(cái)年與2020財(cái)年，關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)的收益總額分別占其總收益的約14.4%、11.4%與19.8%。換句話說，其對華潤集團(tuán)的依賴性有所增加。
招股書顯示，物業(yè)管理服務(wù)收入為潤華物業(yè)的主要收入來源，對應(yīng)的收入分別為3.06億元、3.67億元與4.02億元，占當(dāng)期總收入的比例分別為89.8%、92.4%與82.7%。按物業(yè)類型來看，醫(yī)院及公共物業(yè)貢獻(xiàn)占比接近。
2018年、2019年與2020年，潤華物業(yè)的凈利潤分別為1381.7萬元、2710.8萬元與4869.2萬元，毛利分別為4217.7萬元、6684.7萬元與1.03億元；毛利率分別為12.4%、16.8%、21.2%，低于行業(yè)平均水平。
不過，潤華物業(yè)來自商業(yè)及其他非住宅物業(yè)、住宅物業(yè)的毛利率和其他已上市物業(yè)管理公司的毛利率差距不大。其中，住宅物業(yè)的毛利率分別為38.0%、20.1%、20.0%，自2019年開始出現(xiàn)大幅下滑。
招股書顯示，潤華物業(yè)在2019財(cái)年曾錄得現(xiàn)金流出凈額3051.7萬元。潤華物業(yè)稱，主要是由于其使用內(nèi)部資源收購天津天孚（天津天孚物業(yè)管理有限公司）股權(quán)。目前，潤華物業(yè)持有該公司41%的股權(quán)。
欒濤家族持股73%
股權(quán)方面，欒濤、欒航乾、梁躍鳳通過Springrain Investment（英屬處女群島公司）間接持有潤華物業(yè)73.2%股權(quán)，構(gòu)成一致行動人，將在潤華物業(yè)上市后繼續(xù)共同控制其已發(fā)行股本的30%以上，將被視為上市規(guī)則下的一組控股股東。
其中，欒濤為潤華物業(yè)的非執(zhí)行董事，也是梁躍鳳的配偶及欒航乾之父，自2015年7月成為山東華潤的股東之一，目前也是潤華集團(tuán)的董事長。不過，欒濤等人并不參與對潤華物業(yè)的經(jīng)營管理，而是由楊立群擔(dān)任董事長兼執(zhí)行董事。
根據(jù)介紹，楊立群現(xiàn)年52歲，于2011年加入潤華物業(yè)，出任山東潤華董事長兼總經(jīng)理。在此之前，楊立群曾在潤華物業(yè)的控股股東集團(tuán)潤華集團(tuán)任職。2020年6月，楊立群獲委任為董事，并在2021年5月開始出任潤華物業(yè)董事長。
