近日，長城物業(yè)集團股份有限公司（下稱“長城物業(yè)”）在港交所遞交招股書，擬在港交所主板上市，華泰國際和中國平安資本（香港）為聯(lián)席保薦人。
據了解，長城物業(yè)1993年成立，總部位于深圳市。根據中指院數據，長城物業(yè)是國內最大的獨立于開發(fā)商之外的物業(yè)管理服務提供商，為2021年中國十大物業(yè)管理公司中唯一一家獨立物業(yè)管理公司。
截至2021年3月31日，長城物業(yè)擁有708個在管項目及855個合約管理項目，在管總建筑面積為1.146億平方米，及合約管理總建筑面積為1.528億平方米，為大約300萬名業(yè)主和住戶提供服務。
長城物業(yè)稱，其管理的許多物業(yè)是其所在城市的地標建筑，如上海虹橋世界中心、寧波綠地中心、西安綠地中心、烏魯木齊綠地中心、蘇州繁花中心、濟南銅鑼灣廣場、太原繽紛時代廣場、天津金座廣場等。
2018年、2019年、2020年，長城物業(yè)的營收分別為24.03億元、28.10億元、30.35億元，毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%。2021年第一季度，其營收7.84億元，同比2020年同期的6.93億元增加13.13%。
按收入結構來看，物業(yè)管理服務收入為長城物業(yè)的最大收入來源。2018年、2019年、2020年以及2020年第一季度及2021年第一季度，該分部收入占總收入的比例分別為79.3%、78.1%、76.3%、77.7%及77.6%。
這也意味著，長城物業(yè)的收入來源相對單一。同時，長城物業(yè)在招股書中也表示，由于物業(yè)管理服務的有關費用受到有關部門的嚴格管控，該公司收益（收入）過度依賴于物業(yè)管理服務將對整體經營業(yè)績和財務狀況造成不利影響。
除了物業(yè)管理服務外，長城物業(yè)也通過地產開發(fā)商增值服務、社區(qū)增值服務、專業(yè)服務等板塊獲得收入。其中，社區(qū)增值服務在報告期內的收入貢獻占比分別為9.8%、11.4%、12.1%、13.7%，逐年攀升。
相對而言，長城物業(yè)的社區(qū)增值服務貢獻的毛利率普遍高于其他板塊，分別為22.0%、26.2%、30.2%與36.3%，而其整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%與21.1%，逐年增加，但遠低于行業(yè)平均水平。
根據介紹，長城物業(yè)的客戶主要包括地產開發(fā)商、業(yè)主、住戶、租戶、國有企業(yè)等。報告期內，其五大客戶均為獨立第三方，對應收入分別為2.16億元、1.83億元、1.59億元以及3190萬元，占比分別為9.0%、6.6%、5.2%與4.1%。
股權方面，在長城物業(yè)上市前，熙城睿家、熙城睿和、熙城睿豐、熙城睿盈、熙城睿安分別持股20.70%、8.50%、11.85%、8.95%、6.50%，構成的一致行動人合計持有約66.50%的股份。
其中，熙城睿和的普通合伙人陳耀忠為長城物業(yè)的董事長兼總經理。除了簽署合伙企業(yè)外，A股上市公司中洲資本（SZ:000042，中洲控股）持有長城物業(yè)18.22%的股份，碧桂園服務（HK:06098）持股15.28%。
據了解，中洲資本曾為碧桂園服務的全資股東，經過一系列轉讓后持股比例逐步下降。2021年4月，碧桂園服務投資5.4億元，成為長城物業(yè)的股東。期間，南京高科曾在2016年以1.05億元入股，2018年以1.28億元的價格賣掉。
值得一提的是，碧桂園服務所購得的股權來自于盛美同贏，后者的的初始出資人包括綠動資本、高和翰同等機構投資者。2018年，盛美同贏成為長城物業(yè)股東，而在2020年便賣給了碧桂園在職員工所控制的關聯(lián)公司。
2021年初，碧桂園服務才從公開層面上成為了長城物業(yè)的股東。中國經營報在報道中指出，這是碧桂園服務通過在職員工設立空殼企業(yè)參股投資長城物業(yè)，并與上市公司之間進行股權騰挪的隱蔽操作。
回到長城物業(yè)身上，貝多財經發(fā)現(xiàn)，該公司曾在2018年被法院列為失信被執(zhí)行人。因長城物業(yè)有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務，深圳市福田區(qū)人民法院將其列為失信被執(zhí)行人，立案時間為2018年5月17日。
而在2020年，長城物業(yè)還因為存在不正當競爭行為，而被龍崗市場監(jiān)督管理局罰款5萬元，決定文書編號為深市監(jiān)龍罰字〔2020〕稽72號，處罰時間為2020年5月13日。
此外，長城物業(yè)分公司也收到過多張罰單，其中包括襄陽分公司-對未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的處罰，被襄陽市城市管理執(zhí)法局罰款3萬元。
