又一家房地產(chǎn)企業(yè)擬赴港上市。4月21日，港交所披露的文件顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商方直發(fā)展集團(tuán)（下稱方直發(fā)展）向港交所公開遞交上市申請。
據(jù)了解，方直發(fā)展的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目組合主要集中在大灣區(qū)。截至2021年1月31日，其擁有由43個(gè)項(xiàng)目組成的規(guī)模化項(xiàng)目組合，共覆蓋廣東省11個(gè)城市，其中四個(gè)項(xiàng)目通過一家聯(lián)營公司開發(fā)。
招股書顯示，2018年、2019年與2020年，方直發(fā)展的收入分別為30.44億元、33.59億元與31.51億元；歸屬股東的凈利潤分別為2863萬元、2.43億元與2.89億元。
報(bào)告期內(nèi)，方直發(fā)展的毛利分別為8.248億元、14.089億元與11.973億元，毛利率分別為27.1%、41.9%與38%。對(duì)比可知，方直發(fā)展在2020年的營收、毛利以及毛利率均出現(xiàn)同比下降的情況，而凈利潤則實(shí)現(xiàn)了增長。
相對(duì)而言，方直發(fā)展的凈利潤規(guī)模在2019年按年增長7.51倍，主要是成本大幅下降，同期來自于其他收入的部分同比大增4.31倍。2020年，其凈利潤增速下降至20.65%，仍保持增長態(tài)勢，而收入則同比下降10.95%。
截至2021年1月31日，方直發(fā)展的土地儲(chǔ)備總量的總建筑面積約為430萬平方米。其中，開發(fā)中的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)占已規(guī)劃總建筑面積約為160萬平方米。
貝多財(cái)經(jīng)了解到，方直發(fā)展隸屬于方直集團(tuán)，最早成立于1998年。除了方直發(fā)展，該集團(tuán)旗下還有方直投資集團(tuán)、方直心生活服務(wù)集團(tuán)、方直實(shí)業(yè)集團(tuán)等業(yè)務(wù)，涵蓋文旅、科工和商業(yè)以及物業(yè)服務(wù)、園林環(huán)境、建筑建設(shè)等板塊。
其中，方直發(fā)展的主營業(yè)務(wù)為地產(chǎn)開發(fā)及銷售，商業(yè)物業(yè)租賃、室內(nèi)服飾服務(wù)。招股書顯示，其來自于物業(yè)開發(fā)及銷售的收入在報(bào)告期內(nèi)分別為30.15億元、33.24億元、31.17億元，占總收入的比例分別為99.0%、99.0%、98.9%。
就體量上來看，方直發(fā)展的規(guī)模遠(yuǎn)不及萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)等頭部房企。而方直發(fā)展也在招股書中稱，其為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居及中國房地產(chǎn)測評(píng)中心評(píng)定的2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)百強(qiáng)之一。
貝多財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評(píng)中心發(fā)布的“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”測評(píng)榜單，方直發(fā)展的排名為第100位，屬于“壓線”通過的存在。
榜單顯示，萬科、恒大、碧桂園分列前三，而融創(chuàng)為第五。同時(shí)，與方直發(fā)展相當(dāng)?shù)陌ㄐ呛涌毓伞㈩I(lǐng)地集團(tuán)（領(lǐng)地控股）、金融街控股等，而金隅集團(tuán)、保利置業(yè)、上坤置業(yè)、大唐地產(chǎn)等遠(yuǎn)超方直發(fā)展。
其中，上坤置業(yè)（上坤地產(chǎn)，HK:06900）、領(lǐng)地控股均于2020年在港交所上市。從財(cái)務(wù)表現(xiàn)上來看，領(lǐng)地控股2020年的營收為131.58億元，同比增長73.9%；凈利潤8.6億元，同比增長57.9%。
同樣，上坤地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)收入約為81.9億元，同比增長約8.7%；利潤約為8.85億元，同比增長約30.8%；母公司擁有人應(yīng)占利潤約為3.56億元，同比增長約62.2%。對(duì)比來看，方直發(fā)展與這兩家上市房企相比也遜色不少。
值得一提的是，方直發(fā)展還在提示風(fēng)險(xiǎn)時(shí)表示，截至2021年1月31日，該集團(tuán)有四個(gè)項(xiàng)目由聯(lián)營公司開發(fā)。其中，2018年其占得聯(lián)營公司利潤為370萬元，而于2019年、2020年則分占聯(lián)營公司的虧損為250萬元、30萬元。
具體來看，方直發(fā)展于2019年及2020年分占聯(lián)營公司錄得應(yīng)占虧損，主要乃由于其已售建筑面積較少，山水華府在出售共同開發(fā)的物業(yè)管理項(xiàng)目的剩馀物業(yè)時(shí)產(chǎn)生較多的行政開支以及其他開支。
同時(shí)，還包括非物業(yè)開發(fā)公司廣州市方直環(huán)境有限公司（即方直環(huán)境）錄得的虧損。而方直發(fā)展在2018年錄得盈利，則是因?yàn)樯剿A府開發(fā)的項(xiàng)目于往績記錄期間前竣工并交付，并因此獲取利益。
此外，方直發(fā)展還在2020年錄得負(fù)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量24.51億元。方直發(fā)展稱，主要是由于經(jīng)營所用現(xiàn)金人民幣14.19億元、已付利息8.07億元已付稅款2.39億元所致。
截至2018年、2019年與2020年12月31日，方直發(fā)展的借款總額（包括銀行貸款及其他借款）分別為52.53億元、78.78億元、95.71億元。截至同日，其資本負(fù)債比率分別為668.3%、738.6%與231.4%，仍處于較高狀態(tài)。
截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直發(fā)展還分別錄得融資成本1.28億元、2.58億元以及1.58億元。其中，2018年、2019年的融資成本要超過其當(dāng)期的凈利潤，而2020年也達(dá)到了凈利潤的一半。
股權(quán)方面，方直發(fā)展董事長兼CEO陳專及其投資控股公司W(wǎng)ilk Special、Wilk Joyful、Wilk Classic、Wilk Vantage及Wilk Infinite為方直發(fā)展控股股東。
其中，陳專及其配偶陳耀華合計(jì)持股95%。
