撰稿 | 多客

來源 | 貝多財經

杭州萬融城實景圖

調控政策愈發精細化，房地產行業進入史上最嚴監管時代。從發展的眼光看，高頻精準調控在擠壓行業泡沫的同時，也倒逼房企蛻變升級。

如果說房地產的上半場“發展就是安全”，那么下半場的準則是“安全才能發展”。2021年的中報對房企而言，是在調控浪潮和行業波動中的一次全面大考。可以看到，綜合實力強的頭部企業彰顯出堅固的基本盤和穩健的增長性。

8月30日，融創中國控股有限公司（01918.HK，以下簡稱“融創”）就交出了一份全優答卷：銷售大漲64.3%、收入上漲23.9%、每股盈利上漲8.7%，歸母凈利潤上漲9.4%；負債率持續下降、“三道紅線”指標穩步改善；國際信用評級全面提升。

融創的戰略定力展現出強大的韌性，并在實現業績快速增長的基礎上，提出了新的戰略發展目標——更安全、更從容、更長期、更有價值。

轉型元年，走向“綠檔”

當房地產行業迎來“最嚴監管”，房地產企業則進行著“優者更優”的頭部競爭游戲。顯然，只有能夠在浪潮中蛻變的企業，才能夠繼續站穩腳跟，進一步發展壯大。

由此，融創在2020年進入了轉型元年，正式打開了公司“均衡高質量發展”的序章。這一年融創主動調整節奏，拿地金額僅為2019年的一半，“三道指標”連降兩檔至黃檔，融資成本持續下降，信用評級全面提升，業績全面增長的同時負債指標也持續改善。

到2021年中報，融創財務健康度得到進一步提升：凈負債率下降9.4個百分點，非受限現金短債比升至1.11，剔除預收款項后的資產負債率降至76%，加速邁向“綠檔”。

變得更穩健安全的同時，融創也迎來了穩定高質量的增長態勢。中報顯示，上半年，公司營業收入同比增長23.9%至958.2億元，毛利199.8億元同比增長12.5%，歸母凈利潤119.9億元同比增長9.4%。

此外，融創土儲充足，堅持對拿地總量嚴管控，對土地質量高要求——這使得它能在變化的大環境中，進一步保障企業發展的安全健康。數據顯示，融創在上半年獲取土地權益貨值2135億元，上半年權益拿地銷售比37.9%，而2020年7月-2021年6月一年內權益拿地銷售比則為28.5%，彰顯出極強的拿地紀律。

實際上，這一系列的變化的源頭要追溯到2019年下半年。彼時，融創先于政策要求主動做調整，落實“降杠桿、優化資本結構”的戰略要求，并制定了全面、清晰、長期的行動計劃。

也正是融創提前進行進一步鞏固更安全、穩健的基本面的戰略，使得如今融創不僅業績高質量增長，加速邁向“綠檔”，而且得到了多家國際評級機構的評級提升。

據了解，2021年上半年，標普將融創主體評級上調至BB，展望穩定；穆迪及惠譽將其評級展望升至正面。摩根大通也看好融創強勁的基本面、較高的凈利水平、以及預期將持續下降的財務成本與杠桿水平，維持 “買入”評級。全球領先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創提升至“低風險”評級，評分位列70家境內參評房企首位。

步入“競品質”時代

從來烏云難蔽日，真金不怕火。在行業洗牌之際，融創憑借高質量的產品與服務，得以從容穿越市場周期、抵御行業風險。

在第一輪“雙集中供地”結束后，住建部有關領導表示，要著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質。這意味著，房地產行業將迎來“競品質”時代。產品力將成為企業發展的核心競爭力，擁有高品質產品力的企業不僅在銷售端嶄露頭角，也將在土地端如魚得水。

房地產行業回歸本質，做好產品與服務是企業安全健康發展的前提。而高品質產品力的代表——融創在“競品質”時代的領先優勢將進一步擴大。

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要知道，融創自上市之初就堅持兩件事：做好產品與服務、深耕城市。在經歷了十八年如一日的沉淀過后，融創已建立行業領先的核心優勢，為業務發展奠定堅實基礎。繼摘得克而瑞研究中心、億翰智庫的產品力桂冠后，融創在今年上半年再次獲得中國指數研究院“房地產產品力優秀企業”第一名。

充裕且高品質的土儲，也將支持融創地產主業未來更從容的增長。截止至2021年6月30日，融創持有的權益土儲貨值約 2 萬億元，足以支持未來穩健發展。

通過不斷夯實產品競爭優勢、城市深耕、市場口碑和高質量土儲的核心優勢，融創在地產主業持續建構的綜合能力，讓這家公司能夠更加從容應對行業波動，為其戰略升級打下了堅實基礎。

融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在公司內部表示，“調控對行業和企業都是好事，經過這一輪（調控），都將變得更穩、更健康。但與此同時，也要求企業在新的政策環境下快速調整適應。融創積極融入國家戰略、堅決響應政策導向、從容擁抱行業變化，進一步堅定‘更安全、更從容、更長期、更有價值’的均衡高質量發展的戰略方向，持續為員工、客戶、股東、社會創造價值。”

總之，在2019年的提前部署、2020年的轉型元年當中，從高質量產品到均衡化發展，從盈利穩增長到達成更安全基本面，離不開融創長期以來的經營新年及前瞻性戰略指導。

而在2021年上半年這份良好的“成績單”出爐之后，融創將以“四更”準則重新定義頭部房企的未來增長形態，繼續引領房地產行業的下半場。