撰稿|行星

來源|貝多財經

進入2024年，華夏幸福仍不太“幸福”。

近日，華夏幸福基業股份有限公司（SH: 600340，下稱“華夏幸福”）發布了關于債務逾期、債務重組進展等事項的公告。內容顯示，華夏幸福截至1月31日累計未能如期償還債務金額合計244.15億元。

在以黑馬之姿躋身房地產開發賽道前列后，手握綜合園區建設，深耕產業新城領域的華夏幸福有過光輝之時，也曾因激進擴張而敗走麥城。即便在2021年宣布債務重組后，也從未停止尋求出路。

但要想實現“逆風翻盤”，周身危機四伏的華夏幸福需解決的問題仍不少。

一、房企黑馬，產業新城埋隱患

公開信息顯示，華夏幸福的歷史最早可以追溯到1998年。這家民營房地產開發公司于2002年開始向園區開發轉型，專注產業新城及配套住宅，開發的固安工業園成為河北省級重點開發區和產城標桿。

據報道，華夏幸福截至2019年為固安工業園累計引入企業超過600家，招商引資近1400億元。在產業新城發展的引擎作用下，固安縣由河北倒數第二的農業縣躋身全國百強縣，財政收入由2002年的1.1億元增加到2019年的96億元。

而在產業新城建設領域一戰成名的華夏幸福，也很快獲得了政府的青睞。在此之后該公司先后打造了大廠潮白河工業區，立足環京地區拓展企業事業版圖，以新模式、新機制承擔綜合性園區的開發、建設與運營。

2011年，華夏幸福借殼ST國祥于上海證券交易所上市，繼續高歌猛進之路，于2016年實現1203.25億元的銷售總額，同比增長66.43%,成為唯一躋身千億陣營的產業新城運營商，增勢持續向好。

值得注意的是，上市前的華夏幸福的全部收入均來源于環京地區。不甘囿于一隅的華夏幸福開始大面積在異地復制產業新城模式，該公司在環京區域的收入占比由2014年96%降至2018年的69%，并進一步降至2020年的51%。

截至目前，華夏幸福已發展出產業新城、產業發展、住宅開發、資產管理、物業服務和創新業務六大板塊，完成圍繞北京、上海、廣州、南京、杭州、鄭州、武漢等全國十余個核心都市圈的布局，事業版圖遍布全球80余個區域。

值得注意的是，華夏幸福與政府的合作模式被稱作“開發性PPP模式”。在這一模式下，華夏幸福提供以產業開發為核心的基礎設施、公共服務設施和城市運營等綜合開發服務，并承擔投資、建設、運營管理責任，投資回報與績效掛鉤。

產業新城的開發性PPP模式無疑能夠促進產城融合發展，企業在承擔風險的同時也能夠獲得長期回報。但與此同時，此等長坡厚雪的發展模式前期投入大，回報周期長，一旦落空或偏離預期，甚至可能出現“產業空城”。

二、限購承壓，大肆擴張遭反噬

華夏幸福的命運轉折點，發生在2017年。由于環京樓市限購壓力導致房地產客戶數量減少，華夏幸福的房地產開發業務收入同比下降18.22%至289.31億元，其他流動負債余額同比猛增458.62%，存貨周轉率更是低于房產企業平均值。

在披露年報后，上交所向華夏幸福下達2017年年報事后審核問詢函，要求華夏幸福針對房地產業務下滑原因、產業新城的推廣性和可復制性、資金情況與融資業務的可持續性、負債等18個問題做出回復。

也是在這一時期，有媒體報道稱華夏幸福內部的地產開發平臺孔雀城集團開始打包總價值超過兩百多億元的部分資產，尋求出售或合作。一位內部人員透露稱，孔雀城多數項目都正在降價，且降價幅度高達一萬有余。

為緩解資金問題，華夏幸福2018年4月引入中國平安作為戰略投資者，二者達成對賭協議，要求此后三年華夏幸福凈利潤增長率不低于30%、65%和105%，即各年的凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元和180億元。

協議約定，如果華夏幸福任意一年度實際凈利潤小于承諾利潤率的95%，則需對平安銀行進行現金補償。然而，華夏銀行在2018年和2019年堪堪“踩線”過關后，2020年的凈利潤大幅滑坡至36.65億元，僅為對賭協議要求的20.36%。

時間進入2021年，上市十年的華夏幸福首度錄得390.30億元的虧損；經營活動產生的現金流量凈額為-26.46億元；銷售額降至281.68億元，同比下降70.06%；資產負債率達94.60%，相比2020年同期猛增13.31個百分點。

資產流動性危機下，華夏幸福的債務重組方案于2021年末通過審議，2192億元金融債務將通過賣出資產回籠資金、出售資產帶走金融債務、優先類金融債務展期或清償、現金兌付、以信托受益權份額抵償等方式安排清償。

華夏幸福董事長兼總經理王文學，亦在內部會議上坦言自己“好高騖遠，急躁冒進”。他表示，由于對形勢誤判，華夏幸福后期繼續加大環京產業新城的投入和配套住宅投資，但限購下環京住宅市場量價齊跌，規模腰斬，最終導致資金鏈斷裂。

三、兩度違約，資金補充是難題

按照華夏幸福公布的重組計劃，該公司預計在2022年完成大部分的債務重組，此前公布的數據亦顯示，其已通過簽約等方式實現債務重組1875.65億元，占總債務金額的85.6%，但卻在2023年末被曝出債務違約。

資本市場有消息稱，華夏幸福應在2024年前以現金方式向參與境外債務重組的債權人支付美元債券本金的1.8%，但持有人反饋其僅收到本金約0.55%的償付，不足三分之一。該公司解釋稱，此次部分償付受“技術問題”影響。

另一方面，華夏幸福曾與中融信托就曾簽署《債務重組協議》，相關信托產品展期方案落定，展期5年至2027年。但其未能在協議時間內向中融信托支付4660.95萬元的債權利息，已構成違約。

一邊是債券本金，一邊是信托利息，華夏幸福想要卷土重來并不容易。實際上，該公司近年來一直積極推進重組債償，于2022年9月推出補充方案，搭建“幸福精選”和“幸福優選”輕資產服務平臺用于抵償金融債務及經營債務。

華夏幸福還于2022年12月多次拋售資產，向固安產發產業港投資有限公司、固安產發教育投資有限公司轉讓四項資產，總價款合計為9.99億元，又宣布以124億元的價格將南方總部相關資產出售給華潤置地。

有知情人士透露，此次轉讓的資產包中，武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目，是原華潤執行董事吳向東任華夏幸福首席執行官后主導的商業地產項目，耗資198.74億元。也就是說，此次變賣相當于約六折出售。

然而，由于南京項目限高問題和武漢項目規劃問題，相關交易款項支付進度受到影響。截至2023年6月末，華夏幸福僅收到了來自華潤置地的第一筆轉讓價款，約27.5億元，新增收入到賬難，成為其現金流補充的一大痛點。

四、奮力自救，預計2023年仍虧損

根據《債務重組計劃》“兌抵接”類協議中的清償方式，華夏幸福于1月25日發布公告稱，其以全資子公司譽諾金(固安)信息咨詢服務有限公司（下稱“固安信息咨詢”）的100%股權、11家標的項目公司的255.84億元債權設立自益型信托。

據介紹，華夏銀行擬按照每1元面值前述信托份額，抵償1元金融債務的對價，抵償公司對部分債權人不超過240.01億元的金融債務。未用于抵債的信托受益權份額，仍由固安信息咨詢持有。

華夏幸福最新披露的消息顯示，截至2024年1月31日，華夏幸福《債務重組計劃》中2192億元的金融債務通過簽約等方式實現債務重組的金額累計約為1885.7億元，占比約為86.03%。

華夏幸福以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”股權抵償金融及經營債務合計金額為160.17億元，相關債權人對應獲得“幸福精選平臺”股權比例約為26.97%；“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”股權抵償經營債務金額約為53.41億元。

自前次披露訴訟、仲裁情況后至1月31日期間，華夏幸福新增發生的訴訟、仲裁事項涉案金額合計18.29億元。該公司表示，目前相關案件尚在進展過程中，最終結果存在不確定性，尚無法判斷對其本期利潤或以后期間利潤的影響。

另據華夏幸福發布的業績預告，該公司預計其將于2023年實現凈利潤-90億元至-61億元；實現扣非后凈利潤-113億元到-99億元。而在2022年，上述兩項業績指標分別為15.83億元和-164.89億元。

華夏幸福解釋稱，本期業績預虧的主要原因是其于2023年將部分變現能力強的資產予以出售，相關交易存在虧損。同時，該公司債務存量金額仍然較大，但當期利息資本化率極低，導致財務費用仍處高位。

華夏幸福強調其將堅決恪守誠信經營理念，積極解決當前問題，落實主體經營責任，以“不逃廢債”為基本前提，按照市場化、法治化、公平公正、分類施策的原則，穩妥化解該公司的債務風險，依法維護債權人合法權益。