今年以來大到房企，小到從業(yè)者，在房地產(chǎn)身處巨幅震蕩下行市場中，都飽受著不同程度的陣痛。

10月16日晚，金地集團(tuán)（下稱“金地”，SH:600383）發(fā)布公告，宣布64歲的凌克因身體原因請辭該公司董事長等職務(wù)，由總裁黃俊燦代為行使該公司董事長職務(wù)。

一石激起千層浪，在公告落地后的第二天，金地股價快速觸及跌停，股價創(chuàng)近5年新低；另外債券市場，“16金地02”、“21金地01”、“20金地01”均跌超20%，觸發(fā)臨時停牌。

更讓市場為之一驚的是，世界最負(fù)盛名的評級機(jī)構(gòu)穆迪，基于金地信用狀況大幅惡化，合約銷售額減少、流動性惡化，以及未來十二至十八個月將有大量債務(wù)到期的因素，將其企業(yè)家族評級由“Ba3”調(diào)低至“B3”，同時展望評級也調(diào)整至“負(fù)面”。

我們不禁好奇，曾經(jīng)碾壓各大中小房企的地產(chǎn)一哥，如今怎么會深陷囹圄？

一、地產(chǎn)分崩離析下，換帥能解近憂？

目前房地產(chǎn)行業(yè)基本面下行壓力空前，房企資不抵債困境程度歷史罕見，可預(yù)見的是后續(xù)也將對經(jīng)濟(jì)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈造成較大影響，各大中小房企必然會面臨重新洗牌，競爭格局也會加速演變。

就在當(dāng)下“生死存亡”之際，金地火急火燎著手換帥，此舉的確耐人尋味。

金地官方給出的理由為：董事長凌克的辭職是因為身體原因，黃俊燦總裁代為行使董事長職務(wù)，是正常的管理團(tuán)隊交接，有助于公司管理團(tuán)隊的平穩(wěn)過渡，以及公司的長期穩(wěn)定發(fā)展。

凌克，可以說是金地的靈魂人物，作為集團(tuán)的創(chuàng)始人之一，1999年開始擔(dān)任金地集團(tuán)董事長，掌舵25年之久，歷經(jīng)了金地上市、“招保萬金”黃金時代、銷售額破千億等多個重要節(jié)點。

通過簡介，金地的這次換帥怎么看都是讓人倍感意外的。不過，結(jié)合當(dāng)下金地持續(xù)惡化的業(yè)績來看，金地要做的似乎不是僅僅簡單換帥就能解決的，而要做似乎還有很多。

要知道，金地近幾年的發(fā)展勢頭低落，利潤持續(xù)下行，風(fēng)險顯著。據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，金地歸母凈利潤15.32億元，同比下降22.24%；扣非凈利潤13.95億元，同比下降27.45%。

此外，10月10日，金地發(fā)布的2023年9月份銷售情況的公告顯示，2023年9月金地實現(xiàn)簽約面積68.6萬平方米，同比下降37.99%；實現(xiàn)簽約金額131億元，同比下降42.27%。2023年1-9月金地累計實現(xiàn)簽約面積669萬平方米，同比下降5.29%；累計實現(xiàn)簽約金額1219.3億元，同比下降25.23%。

從這一系列銷售數(shù)據(jù)來看，金地目前的情況確實不太樂觀。

回過頭來看，過往在行業(yè)快速增長的背景下，市場增量向上掩蓋了所有缺點，高負(fù)債的房企ROE和股價表現(xiàn)反而扶搖直上。然而，時移世易，在貸款集中度管理制度和三線四檔的管理下，這些企業(yè)的風(fēng)險逐漸暴露，隨著行業(yè)出清加速，金地自然也立在了“懸崖”邊上。

如今隨著靈魂人物卸下重?fù)?dān)，金地如何活下去？成為凌克辭任后最大的不確定。

不過，這樣一位伴隨著金地逐步成長壯大起來的老將就這樣黯然退場，難免令人唏噓，金地如今枯魚涸轍的局面究竟是如何造成的？

二、債務(wù)壓頂，打碎金地王冠

讓我們追根溯源，回到金地正式進(jìn)軍房地產(chǎn)的1993年。

那一年還是金地涉足房地產(chǎn)業(yè)起步階段的開始，經(jīng)歷了企業(yè)股份制改造，由國企轉(zhuǎn)變?yōu)槎聲芾淼默F(xiàn)代化企業(yè)后，金地馬不停蹄的開發(fā)了首個住宅項目深圳·金地花園，同年成立了金地物業(yè)，這也標(biāo)志著金地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)盤子鋪開。此后1998年公司完成增資擴(kuò)股，這一階段企業(yè)主要據(jù)點大本營，深耕深圳市場。

到了2001年，金地集團(tuán)實現(xiàn)了上海證券交易所上市，同年進(jìn)入北京市場，并開始了進(jìn)軍全國市場的步伐。在隨后的三年間，金地也基本完成了華北、華東、華南、華中、東北、東南和西部七大區(qū)域的全國化布局。

然而從2010年開始后的幾年當(dāng)中，金地面臨重大的人事變動和股權(quán)變動。比如，2010年，金地集團(tuán)創(chuàng)業(yè)高管相繼離職，管理層變動引起短期動蕩，后續(xù)才形成了以凌克和黃俊燦為核心的穩(wěn)定管理層。

而在后續(xù)的股權(quán)變動上，富德生命人壽和大家人壽通過持續(xù)十年的舉牌，目前分別擁有29.83%和3.65%金地股份，第二大股東為深圳市福田投資控股有限公司，持股比例7.79%。上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對公司形成控制關(guān)系，公司無控股股東。自此，金地也正式形成以險資財務(wù)投資為主，實際控制權(quán)交由以凌克為主導(dǎo)的職業(yè)經(jīng)理人手上的股權(quán)結(jié)構(gòu)。

不難發(fā)現(xiàn)，一直以來，金地頭頂險企的光環(huán)。而實際上，當(dāng)前的金地完全放權(quán)給凌克和黃俊燦等原金地領(lǐng)導(dǎo)班底做決策，險資在這里只是一個財務(wù)投資者，公司的實際經(jīng)營權(quán)掌握在以凌克為首的管理層手中。在金地的年報中，亦鮮明披露公司沒有實際控制人。

沒有實控人，其實間接性的導(dǎo)致了金地發(fā)展敗落。沒有實控人，所以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略路線不穩(wěn)，盲目的擴(kuò)張加重了財務(wù)壓力。

金地發(fā)展的巔峰節(jié)點是在2016年-2019年，2016年全年銷售金額達(dá)到1006.3億元，步入千億房企行列，2019年金地在采取“精益管理、協(xié)同共進(jìn)”的經(jīng)營策略下，銷售金額進(jìn)一步攀升超2000億元，為后期發(fā)展夯實了基底，那幾年是真的風(fēng)光無限。

本以為這次的戰(zhàn)略會復(fù)刻此前的成功，但萬萬沒想到，在隨后房地產(chǎn)寒冬來臨及行業(yè)整體銷售承壓的情況下，這次的調(diào)整不僅沒有產(chǎn)生預(yù)期的效果，反而直接導(dǎo)致集團(tuán)遭遇業(yè)績下挫，一把將企業(yè)拽下神壇，財務(wù)狀況一言難盡。

據(jù)金地中報數(shù)據(jù)，截至2023年6月末，集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，公司有息負(fù)債合計1096億元，較2021年末下降12.7%。金地經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅有2.14億元，同比下降96.51%；一年內(nèi)到期流動負(fù)債與短期借款合計金額超414億元，在手貨幣資金則為460.8億元，僅僅只能勉強覆蓋短債，金地財務(wù)困境進(jìn)一步加劇，如何償還長期債務(wù)仍面臨巨大壓力。

三、向國企求救，大象還能轉(zhuǎn)身？

當(dāng)然，在當(dāng)前房地產(chǎn)仍未有任何回暖轉(zhuǎn)機(jī)當(dāng)下，如何活下去，自救尋出路，成為眾多中小房企必須面對的必答題。

剛剛過去的9月，金地發(fā)布公告稱，該公司正與第二大股東深圳市福田投資控股有限公司商討，福田投控根據(jù)區(qū)域發(fā)展需要研究為金地在公開市場發(fā)行的公司債券或中期票據(jù)提供擔(dān)保等增信措施。

而從政策端來看，2023年3月27日和9月15日，央行罕見宣布兩次降準(zhǔn)，每次皆降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），以此釋放長期資金，助力實體經(jīng)濟(jì)融資需求。

此消息一出，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)開始回暖，行業(yè)將告別缺錢過日子的窘境。但仔細(xì)深究下就會發(fā)現(xiàn)，龐大且繼續(xù)“輸血”的民營房企仍處于震蕩狀態(tài)。

展望未來，房地產(chǎn)的趨勢在于“大魚吃大魚”，國企并購可能會是接下來行業(yè)主旋律，那些抗風(fēng)險能力較好的國企央企，例如保利、中海、華潤、招商蛇口、金茂、越秀、建發(fā)等房企將成為樓市風(fēng)向標(biāo)。

因此，從這個維度來看，目前金地背靠國有獨資的深圳市福田投資控股有限公司，也會是支撐其穿越房地產(chǎn)市場下行周期的重要依仗。

但打鐵還需自身硬，當(dāng)前需求端政策支持力度給力只是外因，對于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心回暖有明顯幫助，而如何提升經(jīng)營敏捷度，改善業(yè)績頹勢，靈活應(yīng)對市場的變化，則是支撐金地走得更遠(yuǎn)的內(nèi)因。

凌克辭職后，手捧接力棒的黃俊燦，能否找到內(nèi)外因能動作用，帶領(lǐng)金地順利度過難關(guān)？