撰稿 | 何威

來源 | 貝多商業&貝多財經

當下的房地產行業，早已告別了高歌猛進的黃金時代。而身處中介行業風暴中心的貝殼找房（NYSE:BEKE、HK:02423，下同“貝殼”），無疑是直面這場考驗的“排頭兵”。

一邊是盈利下滑的“生存壓力”，一邊是高管薪酬爭議帶來的“信任危機”，一邊則是新業務探索中的“未知挑戰”。

貝殼找房這個中介領域的“巨無霸”，究竟該如何在行業變局中破局，找到新的增長支點？

一、利潤持續下降的貝殼之“困局”

在當前經濟格局下，房地產行業正經歷著深刻變革與調整。自2021年起，上市房企業績急轉直下，行業整體營收在觸達峰值后，已連續三年下滑，2024年的降幅相較于2023年更為顯著。

貝殼找房，作為房地產中介領域的頭部企業，也不可避免地受到環境的影響，其利潤狀況備受關注。2025年上半年，貝殼找房的營收為493.4億元，同比增長24.1%，但凈利潤為21.6億元，同比下降7.2%。

事實上，這已是貝殼又一次出現“增速不增利”的情形。此前財報顯示，2024年上半年，2024年同期，貝殼實現凈利潤23.3億元，同比驟降42.4%。而今，貝殼的凈利潤再次下降，但降幅有所收窄。

從營收細分來看，首先是二手房交易已經進入了瓶頸期，上半年凈收入136億元，同比僅增4.0%；二季度67億元，同比下降8.4%。這是自2020年以來首次出現季度收入下滑。

這背后存在兩個問題，首先是地方中介聯盟通過限制房源共享削弱ACN網絡優勢，導致存量房傭金率下降0.2個百分點。同時為穩定經紀人隊伍，鏈家品牌固定薪酬占比從30%提至40%，直接擠壓了貝殼的利潤空間。

其次是新房交易雖然規模持續擴張，但利潤縮水明顯，新房交易營收上半年營收為167億元，同比暴增29.9%。雖然營收增長，但實際上增收不增利，以及貢獻利潤率下降，利潤占比從2024年的26.6%降至24.8%，開發商要求傭金率下浮0.3-0.5個百分點，二線以下城市毛利率甚至跌破20%。

顯然可見的是，貝殼規模的擴張并未帶來與之匹配的盈利增長。以存量二手房與新房交易這兩大傳統核心業務為例，存量二手房交易利潤率從曾經的49%降至如今的約40%，新房交易利潤率也從最高的27.2%降至20%左右。

為在租賃業務上發力，貝殼推出了“省心租”模式，以托管業主房源為主要服務方式，雖保障了房東在房源空置期的房租收入，但在實際運營中卻引發諸多爭議。

例如，有消費者反映，貝殼提供給房東的租金降低，同時對長期租住同一房源的租客提高租金，這一現象在社交媒體上引發廣泛討論。這不僅影響了用戶體驗，從盈利角度來看，也未能給貝殼帶來足夠支持，反而成為拖累整體毛利率的因素之一。

在房地產行業深度調整的大背景下，貝殼找房在規模擴張與盈利優化的平衡上，正面臨嚴峻挑戰。

二、高管天價年薪“吸血蟲”

貝殼找房一度憑借創新模式與龐大的業務版圖成為行業的翹楚，但如今高管的天價薪酬問題也像一個隱藏的“毒瘤”在內部滋生。

從2021-2022年，貝殼在連續虧損的艱難處境下，高管薪酬卻呈現出逆勢上漲的態勢，形成了“利潤越薄、高管越肥”的荒誕局面。

其中，彭永東的年薪從847萬飆升至7.13億，2023年公司雖實現盈利，高管薪酬占比竟高達29.6%，遠高于國際同行3%-5%的合理水平。

這種“旱澇保收”的薪酬設計，完全背離了股權激勵機制應有的初衷，使得高管收益與公司長期價值創造脫節，淪為了一種變相的利益輸送手段。

與行業內其他企業相比，這種薪酬差距更是荒誕至極。萬科郁亮年薪僅33.6萬，與彭永東的4億年薪形成了天壤之別。而貝殼經紀人年均8.34萬的收入，與高管薪酬相比，更是相差千倍。

從薪酬結構來看，貝殼高管薪酬中，股份支付占比常年超97%。

以2023年彭永東7.13億元年薪為例，僅1176萬元為現金，其余皆源于限制性股票會計攤銷。這種設計雖符合港股“同股不同權”架構合規要求，卻暗藏隱患。高管能以低價行權，行權價僅為市價38%-62%，提前鎖定豐厚未來收益，卻無需背負業績對賭壓力。

2022年貝殼虧損13.86億元時，彭永東薪酬仍逆勢漲至4.75億元，其股權激勵解鎖條件只與任職期限掛鉤，與凈利潤、市占率等核心指標毫無關聯，使得股權激勵淪為高管謀取私利的工具，與公司長期價值創造嚴重脫節。

薪酬矛盾的另一面是基層生態的崩塌。

貝殼平臺擁有近50萬經紀人，2024年人均年收入僅7.42萬元，彭永東的年薪是經紀人平均收入的5399倍。更諷刺的是，貝殼推行“借薪制”，經紀人無底薪，若當月未開單僅能領取最低工資，開單后需從提成中扣除保障薪。

以一套200萬元的二手房為例，經紀人到手傭金約3萬元，但需數月才能成交一單，實際收入遠低于行業平均水平。與此同時，貝殼通過ACN模式構建的壟斷優勢，進一步加劇了利益失衡：二手房交易抽傭3%，新房渠道傭金率高達4%-10%，2024年廣州部分區域甚至上調至23%，導致加盟商利潤銳減30%，消費者則面臨捆綁收費、信息泄露等投訴。

究其本質，這場爭議根源在于平臺經濟下資本邏輯與公共價值的撕裂。貝殼通過股權激勵綁定管理層，彭永東團隊憑借B類超級投票權掌握22.1%絕對話語權，形成“內部人控制”局面，薪酬委員會形同虛設，高管自定薪酬成為常態。

面對公眾對“天價年薪”的質疑，貝殼讓彭永東捐贈4.4億股票試圖平息輿論，卻未能觸及根本。若不重構薪酬與業績的強關聯、降低平臺抽傭比例、提升基層勞動者回報，任何公關舉措都只是治標不治本。如果企業宣稱的“做難而正確的事”異化為“賺快而貪婪的錢”，貝殼找房的可持續性終將懸于一線。

三、第二曲線能破局嗎？

在地產行業深度調整的大背景下，貝殼找房亟需跑通第二曲線來實現可持續增長與突破。

從業務布局來看，貝殼提出的“一體三翼”戰略?！耙惑w”即穩固房產經紀服務業務這一基本盤，憑借其在二手房和新房交易市場積累的龐大用戶基礎，進一步鞏固市場份額，為新業務輸血。

但事實會有想象的那么簡單嗎？很難說！

比如“三翼”中的整裝業務，貝殼雖通過收購圣都家裝實現快速擴張，但2024年終止對空間智慧剩余股權的收購，暴露反壟斷審查風險。

這意味著未來難以復制“并購-整合”模式，而自建能力面臨行業固有難題：家裝供應鏈分散，涉及超萬種SKU、施工流程非標化，2024年基裝工期仍需100天、而且在工地透明度、材料質量等家裝行業仍是投訴焦點。

今年上半年，家裝家居業務收入為75億元，同比增長16.5%，2025年貝殼計劃在該業務上調整節奏，重塑產品力和交付力。

但問題的關鍵是，家裝家居業務是依附在新房交易上的皮毛，在前幾年大量房地產新房成交存量的背景下，家裝家居還能維持到現在，但關鍵是這幾年之后日子該怎么過呢？

除了家裝業務，租賃業務也是貝殼關鍵一翼，貝殼可借助已有的房源信息優勢與品牌影響力，大力推進“省心租”等產品迭代。

房屋租賃業務在2024年管理房源翻倍至43萬套，但服務成本同比激增121.02%。這一矛盾源于長租公寓行業的天然屬性：空置期成本、管家服務人力投入、裝修翻新支出構成剛性成本，而租金溢價空間受政策調控限制。

盡管貝殼通過數字化工具提升租客續約率至54.4%，但整體利潤率仍低于房產交易業務，鑒于當前一二線房產空置率不斷上升，未來該業務的可持續盈利性存疑。

如果說租賃和整裝還只是貝殼原有業務的延申，那貝好家業務的重資產模式與輕資產基因天然沖成為“三翼”中最具爭議的板塊。

對于貝殼而言，當傳統交易業務不再躺著賺錢，當規模擴張不再等同于利潤增長，當基層生態與管理層利益出現失衡，未來的道路有點難以抉擇。