撰稿|行星

來源|貝多財(cái)經(jīng)

佳兆業(yè)的全面?zhèn)鶆?wù)重組計(jì)劃，出爐了。10月17日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（01638.HK，下稱“佳兆業(yè)”或“佳兆業(yè)集團(tuán)”）發(fā)布了關(guān)于境外債務(wù)重組的公告。

公告顯示，佳兆業(yè)與本金總額約為123億美元的優(yōu)先票據(jù)及其他境外債務(wù)的持有人進(jìn)行溝通與接洽后，持有上述債務(wù)35%本金總額的投資人已成立境外債權(quán)人小組，各方交換了一些初步重組方案。

初步重組框架方面，佳兆業(yè)提出“降杠桿”計(jì)劃，即將一部分現(xiàn)有債務(wù)轉(zhuǎn)換為佳兆業(yè)集團(tuán)的股份；將剩余債務(wù)兌換為新的以美元計(jì)價(jià)的公開票據(jù)；將若干資產(chǎn)處置所得款凈額，作為償還新票據(jù)的額外資金來源。

不過，對(duì)于佳兆業(yè)重組方案中的某些條款債權(quán)人小組并不支持。因此，該公司與債權(quán)人小組之間迄今尚未就境外重組條款達(dá)成最終協(xié)議。即便如此，佳兆業(yè)在公告中表示將繼續(xù)進(jìn)行對(duì)話，以在切實(shí)可行情況下盡快落實(shí)重組方案條款。

自1999年成立以來，盤活爛尾樓、幾度停牌又復(fù)牌的佳兆業(yè)堪稱劍走偏鋒的“王者”。但就其近期的業(yè)績表現(xiàn)而言，若無法解決債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性困境，佳兆業(yè)的自救或?qū)⒊蔀椤袄ЙF之斗”。

一、“舊改專家”的發(fā)家絕學(xué)

公開資料顯示，佳兆業(yè)是一家成立于1999年的綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)，于2009年12月在香港聯(lián)交所上市。目前，佳兆業(yè)的業(yè)務(wù)已覆蓋粵港澳大灣區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域、長江經(jīng)濟(jì)帶等主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域，涵蓋20多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

佳兆業(yè)旗下?lián)碛?0多家集團(tuán)及專業(yè)公司，總資產(chǎn)2562億元，打造了佳兆業(yè)集團(tuán) (01638.HK)、佳兆業(yè)美好(2168.HK)、佳兆業(yè)健康(0876.HK)、佳兆業(yè)資本(0936.HK)、佳云科技(300242.SZ)等多家上市平臺(tái)。

佳兆業(yè)的房地產(chǎn)發(fā)展史，要從一棟爛尾樓說起。此前有媒體報(bào)道，佳兆業(yè)的創(chuàng)始人郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟主要在潮汕一帶從事貿(mào)易及工業(yè)生意，于1999年接手了一個(gè)位置偏遠(yuǎn)、人煙稀少的別墅用地“桂芳園”。

佳兆業(yè)接手桂芳園后，別出心裁地將其規(guī)劃成開放式主題公園，2000年9月，桂芳園一期發(fā)售便迅速獲得了強(qiáng)烈的市場反響，佳兆業(yè)緊抓市場熱度繼續(xù)開發(fā)，最終共開發(fā)了八期,桂芳園也成為了深圳的第一個(gè)大型社區(qū)。

依托于桂芳園的成功，佳兆業(yè)一時(shí)名聲大噪，成為房地產(chǎn)行業(yè)一顆冉冉升起的新星。借此契機(jī)，佳兆業(yè)繼續(xù)押注爛尾樓，并成功于2003年將爛尾樓“子悅臺(tái)”改造為住宅兼商業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目深圳佳兆業(yè)中心，成為風(fēng)光一時(shí)的“舊改專家”。

在深圳站穩(wěn)腳跟后，佳兆業(yè)逐步開始全國各主要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局，并將業(yè)務(wù)拓寬至物業(yè)、商業(yè)、酒店等多元化領(lǐng)域。截至2011年底，佳兆業(yè)擁有位于近30個(gè)城市的30多家下屬公司，正式形成了集團(tuán)化運(yùn)營管理。

二、“不死之鳥”的涅槃重生

2014年，佳兆業(yè)進(jìn)入全國百億房企前二十，并一舉拿下深圳地區(qū)2014年住宅面積和成交金額雙冠。在美國《財(cái)富》雜志發(fā)布的“2014年中國500強(qiáng)排行榜”中，佳兆業(yè)位列第252位，相比2013年的第338位上升了86個(gè)席位。

按照彼時(shí)佳兆業(yè)董事會(huì)主席郭英成的設(shè)想，佳兆業(yè)2014年的銷售目標(biāo)為300億元。然而，成與敗就在一念之間，佳兆業(yè)于同年12月因郭英成卷入貪腐風(fēng)波而觸發(fā)資金問題，旗下近2000套房源被政府“鎖盤”，一場危機(jī)就此拉開序幕。

2014年12月10日，郭英成辭去佳兆業(yè)執(zhí)行董事、董事會(huì)主席等職務(wù)前往香港，隨之而來的是多名核心高管接連離職。次年3月，陷入債務(wù)追償和內(nèi)控風(fēng)波的佳兆業(yè)遭到港交所停牌，雪上加霜。

但事實(shí)證明，這場持續(xù)三年的停牌風(fēng)波并未絆住佳兆業(yè)的腳步。2017年，佳兆業(yè)通過股票投資、債券等方式尋求資金援助，并獲得了中信銀行、平安銀行等機(jī)構(gòu)共計(jì)約800億的債務(wù)重組資金。

從鎖盤中脫身的佳兆業(yè)緊抓樓市紅利重返房地產(chǎn)牌桌，不僅悉數(shù)償還債務(wù)，還順利在港交所復(fù)牌。佳兆業(yè)的這場翻身仗打法可謂十分精彩，經(jīng)此一役甚至被稱為房地產(chǎn)行業(yè)中的“不死鳥”。

然而，彼時(shí)的佳兆業(yè)或許未曾想到，其又將重走因陷入債務(wù)危機(jī)而招致停牌的老路。這一次，“向死而生”的佳兆業(yè)就沒有那么幸運(yùn)了。

三、再停牌下的經(jīng)營困局

公開信息顯示，佳兆業(yè)于2021年11月5日因由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)附屬公司擔(dān)保的若干理財(cái)產(chǎn)品到期后無法贖回而被短暫停牌。彼時(shí)的佳兆業(yè)一直試圖解決流動(dòng)性困境，甚至考慮以交換要約及同意征求的形式實(shí)現(xiàn)延期18個(gè)月還款。

不過，一個(gè)月后因旗下4筆美元優(yōu)先票據(jù)本金或利息到期未付而產(chǎn)生的停牌公告，宣布佳兆業(yè)尋求票據(jù)展期的計(jì)劃徹底告吹。2021年12月20日，佳兆業(yè)公布其優(yōu)先票據(jù)的未償還本金總額約為117.8億美元。

時(shí)間來到2022年4月，陷入困境的佳兆業(yè)因遲遲未能在期限前發(fā)布2021年年報(bào)，被港交所停牌。而隨著于2023年3月復(fù)牌后佳兆業(yè)2021年年報(bào)、2022年半年報(bào)的出爐，這位“不死鳥”近年來的經(jīng)營困境也浮出水面。

2021年，佳兆業(yè)的收入為355.44億元，較2020年同期下降36.3%；歸母凈虧損約為127.27億元。2022年上半年，佳兆業(yè)的收入134.31億元，較2021年同期下降55.3%；歸母凈虧損76.72億元。

也就是說，在一年半的時(shí)間里，佳兆業(yè)的虧損額度超200億元。

截至2022年6月30日，佳兆業(yè)并未按預(yù)定還款日期償還數(shù)額約為人民幣231.585億元的若干銀行及其他借款。因此，佳兆業(yè)本金總額約為871.47億元的銀行及其他借款已違約或構(gòu)成交叉違約。

而據(jù)最新公告披露，截至2022年12月31日，佳兆業(yè)的境內(nèi)有息負(fù)債約為506億元，其中363億元為項(xiàng)目層面負(fù)債；境外有息負(fù)債約123億美元，其中包括優(yōu)先票據(jù)未償還本金115美元，永續(xù)資本證券未償還本金約2億美元，其他債務(wù)約6.5億美元。

另外，佳兆業(yè)就集團(tuán)合營企業(yè)及聯(lián)營公司的負(fù)債提供的財(cái)務(wù)擔(dān)保約為238億元，對(duì)附屬公司、合營企業(yè)及聯(lián)營公司境內(nèi)負(fù)債提供的財(cái)務(wù)擔(dān)保約為人民幣210億元。

四、清盤壓力的積極自救

債臺(tái)高筑的重重困境下，救佳兆業(yè)于水火中的“白馬騎士”卻遲遲未能到來。2023年中期業(yè)績報(bào)告顯示，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入135.65億元，同比微增0.99%；凈虧損66.01億元，同比收窄14.92%，業(yè)績有所好轉(zhuǎn)。

不過，困擾佳兆業(yè)的流動(dòng)性問題仍然存在。截至2023年6月30日，佳兆業(yè)的現(xiàn)金及銀行存款賬面值約為45.12億元，較2022年末減少22.0%，總借款約1375.78億元，其中約1178.99億元須于一年內(nèi)償還，約49.10億元須于一年至兩年內(nèi)償還。

2023年7月10日，佳兆業(yè)被香港高等法院提出清盤呈請(qǐng)，該公司當(dāng)即公開表示將極力反對(duì)呈請(qǐng)。兩個(gè)月后，有媒體報(bào)道稱佳兆業(yè)一名債權(quán)人的代表律師向法庭引述稱，若被迫清盤，佳兆業(yè)債權(quán)人僅可取回少于5%的本金。

不難看出，如果佳兆業(yè)走向清盤，該公司及其債權(quán)人都將面臨新困局。因此，在境外與境內(nèi)的雙重債務(wù)違約壓力下，佳兆業(yè)仍在努力盤活運(yùn)營。2023年上半年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售121.9億元，同比增長16.1%，

此外，佳兆業(yè)在深圳、廣州、上海、重慶、東莞等地累計(jì)交付33個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)交付約2.1萬套房源，已達(dá)到去年全年總交付量，其中東莞碧海云天項(xiàng)目登上2023年上半年東莞市成交套數(shù)、面積雙榜冠軍。

與此同時(shí)，佳兆業(yè)還引入了“民營房企＋AMC＋地產(chǎn)國企”的發(fā)展新路徑，聚焦核心資產(chǎn)盤活，力求在困局中自救。對(duì)于未來發(fā)展，佳兆業(yè)在公告中稱其將繼續(xù)堅(jiān)守其企業(yè)及社會(huì)責(zé)任，盡最大努力確保物業(yè)交付予購房者。

就目前而言，“不死鳥”佳兆業(yè)想要涅槃重生還需不少時(shí)間。