跌宕起伏中落幕的2022年上半年，對房地產(chǎn)行業(yè)來說不算太友好。

對于個體而言，此類情況更是如此。今年7月24日，大摩發(fā)表研究報告指出，將碧桂園（HK:02007）評級下調(diào)至減持，并大削目標價，由2.3港元大降至0.9港元。前幾天，花旗則維持對碧桂園“中性”評級，但目標價由2.5元降至1.6元。

二級市場表現(xiàn)方面，截至2023年7月26日收盤，碧桂園的股價報1.44港元/股，較前一個交易日下跌3.36%。

而在前不久，中央政治局會議召開，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。對于上半年的經(jīng)濟形勢，會議定出基調(diào)。對于如何做好下半年的經(jīng)濟工作，會議也釋放出多個重要政策信號。

會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，相關部門又對這一傳統(tǒng)支柱企業(yè)提振信心的時候，碧桂園也意識到了房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來大洗牌，也在尋求轉(zhuǎn)型的機會。

一、高杠桿，埋下一顆隨時引爆的“閃雷”

和眾多出身名門的粵系房企創(chuàng)始人不同，楊國強在創(chuàng)業(yè)之前，就是一位身無分文的窮小子。

在從一名瓦工慢慢成為一家建筑公司的總經(jīng)理后，楊國強于1992年創(chuàng)立碧桂園。

2004年，楊國強率領碧桂園團隊從廣佛毅然向珠三角地區(qū)拓展，在高明、鶴山、江門、清遠、南沙等地紛紛落子，進入快速發(fā)展階段。

彼時，楊國強雄心勃勃，邀請了國內(nèi)外十幾位建筑、文學領域的大師會商，陸續(xù)開發(fā)了假日半島、長沙威尼斯城等高端住宅項目。

這些產(chǎn)品在當時非常震撼，房地產(chǎn)上下游來參觀的人很多，但市場并不買賬，整個項目去化緩慢。

為了擺脫困局，碧桂園在產(chǎn)品力上下功夫，以假日半島為例，碧桂園充分利用原生態(tài)果林、天然水庫等生態(tài)環(huán)境資源，以手工定制的天然石材雕塑矗立在庭院回廊每個角落，確定了以亞熱帶園林陽光風情的結(jié)構格調(diào)。該項目也逐漸形成碧桂園鼎鼎大名的自然風光度假項目系列。

借助樓市回暖的東風，2005年，假日半島（廣州）吸引看樓逾10萬人次，首次推出即售罄；2006年碧桂園威尼斯城開盤當日熱銷6.5億，成交套數(shù)和成交金額均為第一。碧桂園憑借這兩個項目可謂一戰(zhàn)封神，賺得盆滿缽滿。

2007年，碧桂園在港交所主板掛牌上市，上市當天市值達到了1189億港元，逐漸確立了一個國際性地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略定位，一時風頭無兩。

2013年，是碧桂園的轉(zhuǎn)折點。這一年碧桂園豪擲千金在海外的首個項目金海灣正式開盤，認購近100億元人民幣。同年，在澳大利亞悉尼的萊德花園項目也破土動工。也是在這一年，碧桂園正式確立房地產(chǎn)產(chǎn)品在海內(nèi)外范圍鋪開。

大舉擴張推升了公司銷售額。2013年-2015年碧桂園實現(xiàn)合同銷售額分別約為1060億元、1288億元、1402億元，連續(xù)三年實現(xiàn)千億銷售。

彼時，信心滿滿的楊國強，在面對媒體時表示，未來碧桂園將繼續(xù)“高歌猛進”：2018年我們不設銷售目標。這種看似低調(diào)的言論，顯然給碧桂園未來增長提供了更大想象力。

然而，從負債端來看，碧桂園一直想要降負債的目標卻未能如愿，截至2018年年末，公司資產(chǎn)負債率高達89.36%。

事實上，支撐碧桂園銷售額快速增長的是公司大手筆加杠桿。自2007年4月港股上市至2018年度，碧桂園總負債年復合增長率為48.23%，相應總資產(chǎn)增長為37.24%，債務增速遠超越資產(chǎn)增速。

此外，時間來到2020年，碧桂園當年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物驟降了818.32億元。2021年，碧桂園積極抓回款，并發(fā)行了高額利息債券，債務結(jié)構得到優(yōu)化。

但碧桂園下行之勢并未改變。2022年財報顯示，碧桂園收入約為4303.71億，較2021年度的5230.64億下降約17.7%；全年凈虧損60.52億，這是碧桂園自2007年在香港上市至今，首次出現(xiàn)全年虧損的情況。

緊接著，碧桂園2023年Q1業(yè)績再度下滑也早在預料之中，實現(xiàn)歸屬公司股東權益的合同銷售金額僅為945.6億，同比減少22.41%。不僅如此，其今年前5月銷售額只有1399億元，相較于2022年同期的2011.9億元，直接下降了30.46%。

二、跨界轉(zhuǎn)型，卻困難重重

為了自救，碧桂園就另辟蹊徑，選擇結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)與建筑業(yè)務，深度布局人工智能。在2022年財報中，碧桂園提及其成立了科技建筑集團，并將利用科技的力量推動傳統(tǒng)建筑業(yè)的工業(yè)化、數(shù)字化、智能化升級，在管理半徑內(nèi)合理規(guī)劃新項目，體系化地輸出科技建造解決方案，大力對外拓展代管代建等業(yè)務。

眾所周知，人工智能產(chǎn)業(yè)化培育的周期非常長，典型的特點就是資金投入很大，利潤空間微薄。財報顯示，僅2022年碧桂園全年投入的研發(fā)費用高達2.164億，但產(chǎn)出的成果卻幾乎可以忽略不計。

既然人工智能業(yè)務盈利周期被無限拉長，碧桂園為何還要一腔孤勇的加大投入呢？

答案很明顯，為了活下去。過往在行業(yè)快速增長的背景下，成長性掩蓋了所有缺點，高負債的房企ROE和股價表現(xiàn)反而更好，然而在貸款集中度管理制度和監(jiān)管紅線的管理下，這些企業(yè)的風險逐漸暴露，隨著行業(yè)出清加速，碧桂園自然也立在了懸崖邊上。

如今換道賽場加足馬力向科技化、智能化邁進，碧桂園后期大概率也會將相關成果落地賦能房地產(chǎn)業(yè)務，融資環(huán)境也會相對放松，這樣碧桂園的杠桿問題就不再是燃眉之急，最起碼在爆雷前活下來了。

毫無疑問的是，人工智能成為碧桂園打造第二增長曲線的主旋律根本原因是面對房地產(chǎn)存量市場競爭下濃濃的焦慮。那么問題來了，這份焦慮能解救碧桂園目前的困境嗎？

能救，但需要時間。

一方面，人工智能故事好講，實現(xiàn)卻很難。這不僅對企業(yè)的概念升級，到產(chǎn)業(yè)鏈完善，再到商業(yè)化成熟有著極高的要求，而且更重要在于從軟硬件協(xié)同到生態(tài)培育，需要很長周期才能有所建樹。

另一方面，就碧桂園歷史發(fā)展來看，地產(chǎn)開發(fā)仍排在首位，而其一直宣稱的其他科技業(yè)務—智慧建造、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、智慧餐飲，分別位列房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務后三位。如此來看，碧桂園科技建筑這塊，不能說還在起步階段，但對營收的貢獻顯然還有待加強，離轉(zhuǎn)折點也似乎還有一定距離。

三、地產(chǎn)下行階段喜迎政策“及時雨”，碧桂園路在何方？

正在自救的碧桂園，所處的市場環(huán)境也越來越狹窄。

但正所謂”有危就有機“，深耕細作、尋求穩(wěn)增長曲線可能會成為未來行業(yè)的關鍵詞。這樣的主旋律也與近期國家出臺一系列提振房地產(chǎn)多項舉措不謀而合。

先是，在7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》（下稱《意見》）。其中重點提及了，在超大特大城市要加大對城中村改造政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。

在《意見》指引下，對于仍處于平穩(wěn)運行的房地產(chǎn)行業(yè)具有重要指導意義，指引了新方向，而城中村改造或?qū)⒊蔀榇龠M房地產(chǎn)市場回暖和經(jīng)濟增長的新藍海。

后是，在7月24日，中央政治局會議分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作中，對我國房地產(chǎn)市場重點提出需適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

中信建投表示，這是一場政策“及時雨”，對于當前經(jīng)濟形勢判斷，重點領域風險化解（特別是房地產(chǎn)相關表述），資本市場，擴大內(nèi)需等方面的表述有頗多亮點。尤其是在房地產(chǎn)方面，預計地產(chǎn)領域?qū)⒊雠_更多政策滿足居民剛性和改善性住房需求，有利于強化市場信心，推動市場企穩(wěn)回升。

種種跡象，似乎都讓碧桂園有著無限信心，能夠輕松撐過這一寒冬。但縱觀全局，銷售疲軟、債務負擔較重、財務杠桿仍較高，都是懸在碧桂園頭頂上的達摩克利斯之劍。

大浪淘金，未來的化解之路注定并不好走。但無論如何，只有硬著頭皮想方設法走下去，才能看到更多希冀。