2022年7月7日，貝多財經從港交所披露易了解到，龍湖智創生活有限公司（下稱“龍湖智創生活”）的招股書已經“失效”，目前已經無法查看或下載。這意味著，龍湖智創生活首次沖刺上市折戟。
不過，“失效”不等同于失敗。據貝多財經了解，招股書“失效”是港交所的正常機制，可以理解為擬上市公司（發行人）財務審計數據過期，需要補充新一期的財務數據。根據規定，發行人在“失效”后的3個月內補充最新財務資料，便可繼續上市流程。
公開信息顯示，龍湖智創生活于2022年1月7日在港交所遞表，隸屬于龍湖地產（HK:00960，龍湖集團）。2022年初，龍湖集團發布公告稱，建議分拆附屬公司龍湖智創生活的股份在香港聯交所主板獨立上市。
龍湖集團在公告中表示，擬在建議分拆及上市完成后保留龍湖智創生活至少50%的權益。據介紹，分拆集團主要在中國從事提供物業管理服務以及商業運營服務。而龍湖智創生活招股書顯示，在本次建議分拆上市前，龍湖集團持有該公司100%的股份。
據貝多財經了解，龍湖智創生活的主要經營主體為龍湖悅享智慧物業服務有限公司、龍湖物業服務集團有限公司（簡稱“龍湖物業”）、重慶龍湖智慧科技有限公司等，其中龍湖物業成立于2003年，龍湖集團副總裁、龍湖智創生活執行董事兼首席運營官曾益明為法定代表人。
當前，龍湖集團董事會副主席邵明曉擔任龍湖智創生活非執行董事兼董事會主席，集團副總裁劉興偉為龍湖智創生活執行董事兼首席執行官，楊擁軍擔任龍湖智創生活執行董事兼首席財務官。
根據招股書介紹，龍湖智創生活為一家提供物業管理及商業運營服務的智慧生活及空間服務提供商，為其管理的各種物業類型的各類用戶提供以科技驅動的居住、消費、城市服務及商業運營和不動產資產管理等綜合服務。
截至2021年9月30日，龍湖智創生活共管理遍布中國80個城市的835個住宅社區，在管建筑面積達到1.745億平方米；在全國13個城市運營59個購物中心項目，商業運營服務項下的總建筑面積為570萬平方米，服務著超過13000名租戶。
財務方面，龍湖智創生活的收入由截至2019年12月31日止年度的人民幣（下同）43.69億元增至截至2020年12月31日止年度的64.68億元，并由截至2020年9月30日止九個月（前三季度）的42.90億元增至截至2021年9月30日止九個月的77.71億元。
2019年、2020年和2021年前三季度，龍湖智創生活的毛利分別為12.78億元、16.66億元和21.45億元，凈利潤分別為6.81億元、9.31億元和11.30億元，毛利率分別為29.2%、25.8%和27.6%。
除了龍湖智創生活外，海悅生活、富力物業服務、潤華物業、長城物業、眾安服務、明宇商服以及萬物云等均在沖刺港交所上市。其中，潤華物業、長城物業、眾安服務的招股書均已“失效”，中梁百悅智佳、陽光智博等則撤回了申請。
2022年至今，僅有龍湖智創生活、魯商服務（HK:02376）在港交所遞交上市申請材料，其中后者于2022年6月通過聆訊。根據魯商服務7月7日發布發售價及配發結果公告，發售價為5.92港元/股，募資凈額估計約為1.38億港元，預計7月8日在港交所上市。
2019年、2020年和2021年，魯商服務的收入分別為3.21億元、4.03億元及5.83億元，復合年增長率為34.7%；年內利潤及全面收入總額（凈利潤）分別為2893.4萬元、4536.2萬元及7701.7萬元，復合年增長率為63.2%。
相比之下，萬物云則屬于“巨無霸”級別。根據萬物云招股書，該公司的收入從2019年的139.27億元增加30.3%至2020年的181.46億元，并較2020年增加30.6%至2021年的237.05億元。
對比來看，龍湖智創生活的體量和華潤萬象生活（HK:01209）、富力物業、長城物業等相當就經營模式上來看，龍湖智創生活和華潤萬象生活較為相近，均提供物業管理及商業運營服務。
2018年、2019年和2020年，華潤萬象生活分別實現收入44.31億元、58.68億元和67.79億元，凈利潤分別為4.22億元、3.64億元和8.18億元。截至2020年末，華潤萬象生活的住宅及商業物業管理服務在管面積約1.18億平方米。
根據華潤萬象生活2021年財報，該公司2021年實現收入88.75億元，同比增長30.9%；實現核心凈利潤17.02億元，同比增長108.5%。其中住宅物業管理服務板塊收入為53.10億元，同比增長36.7%；商業運營及物業管理服務板塊收入35.65億元，同比增長23.2%。
財報顯示，截至2021年12月31日，華潤萬象生活提供物業管理服務的全業態在管建筑面積為1.648億平方米；提供商業運營服務的已開業購物中心數量為71個，已開業寫字樓數量為25個。
值得一提的是，富力物業已于2021年9月“賣身”給了碧桂園服務（HK:06098）。據了解，碧桂園服務曾在2021年9月發布公告稱，已與富力物業簽訂股權轉讓協議，同意以不超過100億元的代價收購富良環球，間接收購富良環球所持之各目標公司（富力物業）100%股權。
除此之外，碧桂園服務也收購了原計劃在港交所獨立上市的陽光智博、中梁百悅智佳，華潤萬象生活則收購了禹佳生活服務、中南服務，明宇商服也于2022年4月選擇出售給新希望服務（HK:03658）。
早前數據顯示，截至2020年12月31日，富力物業管理的552個項目，總在管建筑面積為0.69億平方米。2018年、2019年和2020年，富力物業的收入分別為18.23億元、21.70億元和25.97億元。
富力物業承諾，富良環球的2021年經審計扣非歸母凈利潤不低于5億元，會計收入不低于42億元，截至2021年12月31日在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。
接下來，龍湖智創生活又是怎樣的命運？筆者將持續關注。
