又一家物業管理公司沖刺港股上市。日前，新力服務（控股）有限公司（下稱“新力服務”）向港交所遞交招股說明書。
招股書顯示，新力服務是一家綜合物業管理服務提供商。作為新力控股集團旗下物業公司，其也是江西最大的城市綜合服務提供商，戰略重點投向大灣區、長三角地區及中國中西部地區。
截至2020年12月31日，新力服務共管理233個物業，覆蓋6個省份的20個城市，在管總建筑面積約為3230萬平方米；截至同日，共簽約400個物業，覆蓋13個省及直轄市合計47個城市，合同總建筑面積約為6760萬平方米。
在管面積猛增，優勢是低價
業績方面，2018年、2019年、2020年，新力服務的營收分別為2.48億元、5.37億元與10.05億元，復合年增長率101.4%；凈利潤分別為1410萬元、3530萬元與1.02億元，復合年增長率169.5%。
其中，新力服務的物業管理服務收入分別為1.03億元、2.39億元與4.22億元，貢獻占比分別為41.8%、44.4%與42%；非業主增值服務收入分別為1.12億元、2.41億元與4.22億元，貢獻占比分別為45%、44.9%與42%。
貝多財經了解到，新力服務并非如同其他地產系的物管企業靠母公司“輸血”，而是相對較為獨立。根據招股書，新力控股集團在營收及在管面積的貢獻都低于50%，且占比逐漸下降。
從客戶結構來看，2018至2020年，新力服務五大客戶所產生的收益分別為1.37億元、2.1億元與3.64億元，分別占當期總收益的55.4%、39.1%與36.2%。其中，第一大客戶均為新力控股集團。
招股書顯示，新力控股集團在報告期內貢獻給新力服務的收益分別為1.23億元1.82億元及3.01億元，分別占后者當期總收益的49.5%、33.8%與29.9%。由此來看，第三方的比重逐漸增加。
報告期內，新力服務的在管面積由2018年的610萬平方米增至2020年的3230萬平方米，復合年增長率為130.9%。其中，來自獨立第三方物業開發商的在管總建筑面積占其在管總建筑面積的百分比分別為49.3%、52.6%與72.4%。
2018年、2019年、2020年，新力服務由獨立第三方物業開發商所開發物業的在管總建筑面積分別為300萬平方米、790萬平方米與2340萬平方米；同年，就獨立第三方物業開發商開發的物業中標率分別為71.4%、82.5%與83.3%。
相對而言，新力服務來自物業管理服務的收入則主要依靠新力控股集團。報告期內，新力控股集團及其關聯方為其貢獻物業管理服務收入805萬元、1.4億元與2.17億元，分別占其同年物業管理服務總收益的77.8%、58.7%與51.3%。
而這與收費標準不同存在一定的聯系。根據招股書，報告期內，新力服務獨立第三方物業開發商所開發物業的每月物業管理費均為每平方米2.1元，而該公司整體的每月物業管理費分別為每平方米2.3元、2.4元、2.5元。
換句話說，為了獲取更多的第三方合作，新力服務對外的收費價格并未提高。而對新力控股旗下項目的收費則越來越高，在2020年更是達到了每平方米2.9元。
主要聚焦江西，續約率走低
貝多財經發現，新力服務的業務覆蓋地域較為集中，即主要在江西省。報告期內，新力服務位于江西區域的在管建筑面積占總在管建筑面積的比例分別為99.41%、86.81%與72.52%，對應的收益占比分別為99.3%、93.5%與87.5%。
近幾年，新力服務才將業務拓展到大灣區、長三角和中西部地區。其在招股書中稱，“我們已于全國范圍內開展業務，戰略重點投向大灣區、長三角地區及中國中西部地區”。
截至2020年末，新力服務位于大灣區的在管建筑面積為170.5萬平方米，長三角地區的在管建筑面積為115.8萬平方米。按此計算，大灣區占總在管建筑面積的比例為5.28%，長三角則為3.59%，合計占比不足9%。
招股書顯示，新力服務的續約率呈現走低態勢，但留存率仍超過95%。2018年、2019年與2020年，新力服務的物業管理服務協議留存率分別為97.6%、98.1%與96.7%。
新力服務在招股書中表示，其在物業費、社區增值服務費及其他費用等收繳方面遇到困難。報告期內，其的平均貿易應收款項周轉天數分別為34天、59天與100天。同年，物業管理費收繳率分別為89.0%、90.6%與80.1%，出現大幅下滑。
股權方面，新力控股集團董事長、實際控制人張園林持有新力服務71.28%的股份，另有 27.72%股權作為股權激勵，由新力服務高管及員工平臺持有。此外，戰略投資人陳康以994.76萬元注資新力服務后，持股1%。
當前，新力服務董事長兼總裁閉濤、執行董事兼常務副總裁饒艷齡、執行董事兼副總裁馬薇通過各自的信托公司分別持有新力服務13.86%、2.97%、0.99%股份，員工持股平臺先程控股持股9.90%。
閉濤
此前，閉濤早前曾稱，新力服務要走“不一樣”的差異化路線，即“為避免變成一家單純的保安或保潔外包公司，除了自身住宅的物業管理服務，還積極在商業綜合體、產業園區及文化場館等非住宅業務領域深耕。”
