龍湖集團（下同“龍湖”）董事長陳序平曾于2022年在投資者交流會上，提出了兩大愿景。他表示，龍湖在洞察到行業(yè)的變化后著手進行了戰(zhàn)略聚焦，未來一年公司要做的事情就是會格外重視現金流，并在這個前提下保證利潤穩(wěn)中有增。

城市聚焦方面，龍湖將68個入駐城市梳理成為20個重點城市、14個機會城市和34個階段性不會再投入的城市；航道聚焦方面，堅定整合為五個主航道，使命都是要實現現金流及利潤回正，包括要實現收入及利潤的有序增長。

而從龍湖集團發(fā)布的2023年未經審核運營數據來看，過去一年中龍湖的表現可謂有喜有憂。若想實現逆勢回暖，龍湖集團還需在把脈市場的同時，在銷售數據上繼續(xù)下功夫。

一、銷量下行，大幅減員換降本

2023年，龍湖集團實現經營性收入248.7億元，同比增加6.3%；其中運營收入約129.4億元，服務收入約119.3億元。

但與此同時，龍湖集團2023年的合同銷售總金額為1734.9億元，較2022年的2015.9億元下降13.9%；合同銷售面積為1079.6萬平方米，較2022年的1304.7萬平方米下降17.3%，多項銷售指標均出現了下滑。

貝多財經發(fā)現，龍湖集團銷售端表現不佳與其下半年的市場表現息息相關。龍湖集團2023年上半年的合同銷售金額為985.2億元，同比增長14.8%；合同銷售面積579.9萬平方米，同比增長11.8%，中期答卷表現不錯。

彼時曾有報道稱，龍湖集團2023年上半年的實際平均去化率僅41%，存量貨源占比將增加，下半年還將有800億的新增貨源入市。在行業(yè)回暖乏力的背景下，庫存項目的去化壓力加大，因此去庫存也是其下半年的重中之重。

而2023年12月，龍湖集團的單月合同銷售金額為113.1億元，同比下降38.43%；合同銷售面積96.6萬平方米，同比下降42.33%；權益合同銷售金額76.4億元，同比下降32.03%；權益合同銷售面積70.7萬平方米，同比下降31.02%。

繼續(xù)往前追溯，龍湖集團的合同銷售表現在實現連續(xù)三個月的正增長后，自2023年11月起開始走低，合同銷售金額為105.1億元，同比下降39.77%；合同銷售面積為72.7萬平方米，同比下降32.81%，連續(xù)兩個月的銷售降幅均大于30%。

貝多財經發(fā)現，龍湖集團正通過大幅減員降低成本。2023年中報顯示，該公司的員工人數為29918名，較2022年同期銳減5000余名。而截至2021年末，該公司共擁有44065名員工，一年半少了約1.4萬人。

受益于員工人數大幅減少，龍湖集團的員工成本由2021年的97.82億元降至2022年的66.80億元，同比下降31.71%。其中尤以其他員工成本的降幅最為顯著，由2021年的80.05億元降至2022年的53.03億元，同比下降33.8%。

二、高管更迭，共克時艱還是推陳出新？

市場周期下行趨勢下，為鞏固現金流、維持利潤而采取精簡員工構成、優(yōu)化內部管理措施是房地產行業(yè)慣用的手段。但一年內減員上萬人，這般“雷厲風行”的內控手段也讓龍湖集團貼上了不少負面標簽。

2021年12月，龍湖集團被曝出“試用期陷阱”。有網友在社交平臺發(fā)布實名聲明稱，龍湖用高薪的幌子“挖人”，實習期結束后再以經營不善、政策打壓等理由辭退員工。

對此，龍湖集團則回應稱原文提到的“公司裁員”等情況并不屬實，人才的擇優(yōu)劣汰是正常管理動作，與員工是否是仕官生或是否在試用期無關，并表示該公司始終重視人才發(fā)展，倡導以價值/結果為導向。

值得注意的是，龍湖集團僅上任一年有余的“80后”董事長陳序平就是龍湖仕官生制度下培養(yǎng)出的“接班人”。據了解，仕官生是龍湖推出對校園招聘對象的一種稱呼，該公司通過此制度尋找和培養(yǎng)優(yōu)秀的中高層管理人才。

公開信息顯示，龍湖創(chuàng)始人吳亞軍于2022年10月28宣布因身體原因辭任該公司董事會、主席執(zhí)行董事，董事會主席將由執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官陳序平出任。消息一出，龍湖集團股價大跌，短短一日市值蒸發(fā)近200億港元。

對于吳亞軍在龍湖集團接下來的角色定位，陳序平在2023年3月舉辦的2022年業(yè)績發(fā)布會上表示“吳總（即吳亞軍）是我們最大的股東和集團戰(zhàn)略顧問，給我們提出寶貴的意見，未來她會堅定支持管理層”。

在談及龍湖集團未來戰(zhàn)略時，陳序平曾公開表示，龍湖集團不再依靠負債規(guī)模的增加去驅動資產規(guī)模的增加和銷售的增長，將更加看重運營及服務航道的利潤占比，并稱“將以戰(zhàn)略定力和余量思維應對周期的不確定性”。

截至2023年6月末，龍湖集團的綜合借貸為2070.9億元，在手現金為724.3億元；一年內到期債務370.4億元；剔除預售監(jiān)管資金及受限資金后的現金短債比由2022年同期的2.61倍降至1.27倍，但仍高于1倍的紅線。

中報顯示，龍湖集團的流動負債和非流動負債分別為3398.22億元和1993.89億元，負債合計5392.59億元，其中非流動負債以銀行及其他借款為主，總計金額為1572.63億元；凈負債率57.2%，剔除預收款后的資產負債率為61.9%。

按照借貸期限劃分，龍湖集團一年到兩年、兩年到三年、三年到四年、四年到五年、超過五年期限的銀行貸款金額分別為378.07億元、281.23億元、85.91億元、160.08億元和360.65億元，合計1265.93億元。

其他借款方面，龍湖集團一年到兩年、兩年到三年、三年到四年、四年到五年、超過五年期限的金額分別為11.06億元、60.8億元、56.54億元、84.09億元和94.21億元，合計306.70億元。

值得一提的是，龍湖集團已于2023年12月20日提前償還20億港元銀團貸款。此外，龍湖集團還于12月18日發(fā)行了中期票據“23龍湖企業(yè)MTN002”，其中50%擬用于項目建設、償還債務融資工具。

龍湖集團相關負責人亦表示，龍湖集團2025年前將無到期需償還的境外銀團貸款；至2027年前，亦無到期美元債。另外，該集團已無存續(xù)的供應鏈ABS，商票目前也已清零，中短期償債壓力較小。

銷售難言合格，債償風險仍存，龍湖集團2024年初至今的股價整體呈走低態(tài)勢。截至2024年1月30日收盤，其股價報收8.86港元/股，較年初（2024年1月2日開盤價）的12.50港元/股累計下跌29.12%。

按2024年1月30日收盤價計，龍湖集團的總市值約為584.03億港元，較年初減少約249億港元。拉長時間來看，龍湖集團2023年年初盤中曾報25.80港元/股，較52周內最高點（25.80港元/股）已“腰斬”。

陳序平曾表示，未來5年，龍湖的目標是商業(yè)、租賃住房、空間服務、智慧營造這四個經營性航道能夠產生的利潤占比過半，收入占整個集團的30%，完成去地產化。十年之后，龍湖地產之外的經營性收入目標是要做到一千億。

但從短期發(fā)展的視角切入，龍湖集團想要重振業(yè)績，提振二級市場的信心仍需要一定的時間。