近日，龍湖集團控股有限公司（HK:00960，下稱“龍湖集團”或“龍湖”）發布了2023年未經審核運營數據。2023年，龍湖集團實現經營性收入248.7億元，同比增加6.28%；其中運營收入約129.4億元，服務收入約119.3億元。

數據顯示，龍湖集團2023年度的合同銷售總金額為1734.9億元，較2022年的2015.9億元下降13.94%；合同銷售面積為1079.6萬平方米，較2022年的1304.7萬平方米下降17.25%，多項銷售指標均出現下滑。

僅就2023年12月來看，龍湖集團的合同銷售金額為113.1億元，同比下降38.43%；合同銷售面積96.6萬平方米，同比下降42.33%；權益合同銷售金額76.4億元，同比下降32.03%；權益合同銷售面積70.7萬平方米，同比下降31.02%。

不難發現，龍湖集團正面臨著銷售壓力下復蘇的不確定性。但與此同時，該公司也在尋求自救。另外，伴隨著銷售數據不振，龍湖集團在二級市場的表現可謂是“慘不忍睹”。

2024年初至今，龍湖集團的股價整體呈下滑態勢。截至2024年1月22日收盤，龍湖集團的股價報收7.92港元/股，較年初累計下跌36.64%。

一、銷售金額降幅明顯

按照區域劃分，龍湖集團2023年在長三角區域的銷售規模最大，但合同銷售金額的降幅也最為明顯，由截至2022年末的775.8億元降至2023年末的500.7億元，同比下降35.46%。

龍湖集團于環渤海區域銷售377.7億元，長三角區域銷售500.7億元，華中區域銷售158.6億元，華南區域銷售205.4億元，均較2022年末存在不同程度的下滑。不過，西部區域的合同銷售金額達到492.5億元，同比增長25.03%。

實際上，收入結構的變化也能在龍湖集團2023年中報中窺見一二。該公司2023年上半年的合同銷售金額為985.2億元，較2022年同期的858.1億元增長14.81%；銷售總建筑面積579.9萬平方米，較2022年的518.5萬平方米增長11.84%。

貝多財經發現，龍湖集團來自長三角區域的收入卻由2022年上半年的296.7億元降至290.6億元，收入占比不及30%。相比之下，來自西部區域的收入由2022年上半年的171.2億元增長30.90%至224.1億元，占比升至26.4%。

另據媒體報道，龍湖集團內部人士透露，龍湖集團計劃將龍湖南京公司與龍湖合肥公司合并為合寧公司，新公司負責人為原合肥城市總陳濤，原南京城市總閆強另有安排。

克而瑞數據顯示，2023年龍湖集團在南京和合肥分別實現全口徑銷售金額60.89億元和75.07億元，分別排名第十一和第九。相關信息顯示，龍湖集團在合肥的住宅市場交易活躍，而南京在商業消費方面更為強勁，二者業務各有側重。

換句話說，龍湖集團的合并戰略不存在一方吞并另一方的風險，而是計劃通過整合領近地區資源、調整內部組織架構的方式，以“1+1＞2”的效果提升行業價值，激發市場潛能。

實際上，龍湖集團對長三角市場的結構布局改革由來已久，龍湖滬蘇公司于2022年9月合并龍湖蘇南公司，合并后仍稱“滬蘇公司”，原蘇南公司則降級為事業部。

此外，龍湖集團還于2022年11月還將部分職能部門將從北京搬至上海，主要涉及地產開發、商業投資和長租公寓三大業務航道。而2024年組織變動第一槍又于于長三角地區打響，足以看出龍湖對該區域發展的重視程度。

二、加碼土地儲備

此前財報顯示，龍湖集團截至2023年6月末的土地儲備合計5489萬平方米，權益面積3816萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區域。期內新增收購土地儲備總建筑面積為257萬平方米，權益面積為184萬平方米。

在此基礎上，龍湖集團繼續囤積土地儲備，于2023年12月新增錢塘區下沙地塊、郫都犀浦24畝地塊共兩塊土地，總建筑面積19.60萬平方米，權益建筑面積18.40萬平方米，權益地價28.57億元。

值得一提的是，此地塊曾在第8批次土拍的前一天（2023年7月17日）因故終止掛牌。彼時有房企投資人士坦言，這塊地的用地屬性為住宅兼容商務商業，其中商業商務部分的建筑面積近20000㎡，所需的建造、運營成本不容小覷。

根據公示，龍湖集團將在北側JS0405-25地塊內規劃建造10幢高層住宅，含2幢16F、4幢17F、和4幢25F；在南側JS0405-35地塊內規劃建造7幢25-26F高層住宅和1個集中式商業中心，可謂是下足了功夫。

12月15日，龍湖集團旗下的成都辰琨置業有限公司（下稱“辰琨置業”）以2.91億元的總價競得四川省郫都區犀浦街道兩河社區集體24.1畝宅邸，起拍樓面價7200元/㎡，成交樓面價7250元/㎡，溢價率0.69%。

而在10月26日的成都限價土拍中，辰琨置業還以7400元/㎡的樓面價，購得位于天河路與紅光大道交匯處的21畝宅地。據出讓文件，競得人須利用出讓宗地外一宗7420㎡國有建設用地，按相關要求出資建設配套道路，建成后無償移交。

中指研究院數據亦顯示，龍湖集團2023年累計獲得31宗土地，總建筑面積超340萬平方米，總地價逾360億元，權益地價近252億元，是民營房企中拿地金額最多的公司，且土地主要集中在一線及強二線城市補倉，頗具市場潛力。

三、再發中期票據

龍湖集團董事長陳序平曾于2022年在投資者交流會上稱：“未來5年，龍湖的目標是商業、租賃住房、空間服務、智慧營造這四個經營性航道能夠產生的利潤占比過半，收入占整個集團的30%。到那個時候，應該說龍湖就完成了去地產化。”

但就龍湖集團的經營現狀而言，去地產化并不算容易。2023年上半年，龍湖集團的總收入為620.44億元，其中來自地產開發的收入為498.69億元，占總收入的80.38%；而來自服務業務的收入為58.43億元，僅占總收入的9.42%。

數據顯示，龍湖集團的總負債由2018年的3268.86億元上升至2021年的6537.73億元，2022年的總負債回落至5535.95億元。2023年上半年，龍湖集團的總負債為5392.1億元，較2022年同期收窄18.71%，仍處在較高水平。

截至2023年6月末的，龍湖集團的綜合借貸為2070.9億元，在手現金為724.3億元；凈負債率為57.2%，較2022年底的58.1%收窄0.9個百分點；剔除預收款后的資產負債率為61.9%，亦有所下降。

2023年12月18日，龍湖集團曾發布公告稱，該公司間接全資附屬公司重慶龍湖企業拓展有限公司（下稱“重慶龍湖”）完成中期票據“23龍湖企業MTN002”的發行，發行規模為12億元，為期三年，票面利率為3.66%。

根據重慶龍湖披露的募集說明書，本次債券募集資金中50%擬用于補充公司流動性資金，其余50%擬用于項目建設、償還債務融資工具。在此之前，龍湖集團已發行3期中債增信債券，累計規模達到46億元。

與此同時，龍湖集團不斷加快還貸腳步，已于12月20日提前償還20億港元銀團貸款，該筆貸款總額為153億港元，到期時間為2024年1月，此前已提前償還133億港元。換而言之，這筆境外貸款已在2023年內全部提前還清。

龍湖集團相關負責人向媒體表示，2025年前，龍湖集團將無到期需償還的境外銀團貸款；至2027年前，亦無到期美元債。另外，龍湖已無存續的供應鏈ABS，商票目前也已清零，中短期償債壓力較小。

四、股價屢創新低

特別說明的是，龍湖集團在二級市場的表現也令投資者不滿。

2024年初至今，龍湖集團的股價整體呈走低態勢。2024年1月22日盤中，該公司的股價曾一度報7.89港元/股，再創52周（一年）內新低。截至收盤，報收7.92港元/股，較年初累計下跌36.64%，對應的總市值約為522億港元。

相比之下，龍湖集團在2023年11月24日盤中曾報15.25港元/股。這意味著，其股價在過去兩個月已經累計下跌約48.1%，市值相對減少了483億港元（約合人民幣445億元）。

目前，龍湖集團的實際控制人仍是吳亞軍。據龍湖集團2023年中期報告披露，截至2023年6月30日，吳亞軍（女）持股42.945%，蔡奎（男）持股21.337%。據貝多財經了解，蔡奎、吳亞軍曾是夫妻關系，于2012年離婚。

值得一提的是，吳亞軍曾于2018年11月將原由吳氏家族信托所持的龍湖集團股權全部轉至其女兒蔡馨儀的XTH信托。不過，該部分股權對應的投票權仍在吳亞軍手中。

在2023年3月舉辦的2022年業績發布會上市，面對“吳亞軍目前在公司角色如何”的問題，龍湖集團董事長兼CEO陳序平表示，“吳總是我們最大的股東和集團戰略顧問，給我們提出寶貴的意見，未來她會堅定支持管理層”。

公開信息顯示，吳亞軍于2022年10月28日宣布因年齡及身體的原因，辭任該公司執行董事、董事會主席。辭職后，龍湖集團董事會主席將由執行董事及首席執行官陳序平出任。

吳亞軍曾稱，其將主要從兩方面關注公司發展，包括對龍湖商業模式提出建議，以及公司怎么尋求新的利潤增長點、怎么規避風險等。同時，吳亞軍表示，將會與管理層保持溝通，也愿意接受管理團隊的咨詢。

彼時，距離陳序平出任龍湖集團CEO一職才8個月的時間。吳亞軍曾稱，“新任CEO（注：即陳序平）給了我們非常多驚喜，他能做得這么好，是超出我預期的。”

而在當下，陳序平交出的成績單或難讓股東滿意。