4月29日，物業公司中梁百悅智佳服務有限公司（下稱“中梁百悅智佳”或“百悅智佳”）向港交所遞交招股書，準備在港交所掛牌交易。其中，中梁百悅智佳為中梁控股（HK:02772）關聯企業。
據貝多財經了解，中梁百悅智佳這一品牌自2021年4月才開始啟用。根據公開信息，中梁百悅智佳的前身為“中梁現代服務”。今年4月12日，中梁現代服務才宣布將品牌升級為中梁百悅智佳。
收入靠增值服務，毛利率不穩定
招股書顯示，2018年、2019年與2020年末，中梁百悅智佳的收入分別為1.75億元、3.53億元與7.04億元，復合年增長率為100.2%；凈利潤分別為2664萬元、4809萬元與8542萬元，復合年增長率為80%。
按業務條線劃分，中梁百悅智佳所經營業務主要分為非業主增值服務、物業管理服務、社區增值服務。其中，非業主增值服務的毛利分別為5906.8萬元、9616.4萬元、1.14億元，毛利率分別為33.6%、30.3%、34.4%，有增有減。
同期，物業管理服務毛利率分別為19.8%、21.9%、24.8%，略有增加，但普遍低于港交所上市物業企業的平均值約30%。此外，社區增值服務于2019年開始產生收入，對應的毛利率分別為57.6%、20.2%，2020年同比下滑37.4%。
對于非業主增值服務的毛利率在2019年減少3.6個百分點，中梁百悅智佳稱，主要由于員工福利開支及分包費用有所增加，反映其業務規模擴大，以及努力通過雇傭及委聘額外員工及分包商提高服務質量。
對于社區增值服務的毛利率由2019年的57.6%減少至2020年的20.2%，中梁百悅智佳在招股書中解釋稱，主要由于其在2020年開始提供生活及旅行服務，而該類服務的毛利率一般較低。
值得一提的是，作為一家物業企業，中梁百悅智佳的營收主要來源并非物業管理服務，而是非業主增值服務。數據顯示，其非業主增值服務收入在2018年、2019年、2020年貢獻的營收占比分別為99.9%、89.8%、47.2%。
其中，來自于中梁控股的非業主增值服務收入占據了中梁百悅智佳極其重要的份額。報告期內，中梁控股貢獻的非業主增值服務收入分別為1.31億元、2.20億元、2.90億元，占總收入的比例分別為74.4%、62.3%、41.2%。
相對而言，中梁百悅智佳的物業管理服務于2018年、2019年、2020年的營收分別為19.5萬元、2257.7萬元、2.38億元，對應的收入占中梁百悅智佳總收入的比例分別為0.1%、6.4%以及33.8%。
嚴重依賴中梁控股，楊劍夫婦持股80%
招股書顯示，中梁百悅智佳的客戶主要包括物業開發商、業主、住戶以及第三方銷售及商業公司，其最大客戶為中梁控股。以2020年為例，中梁百悅智佳向中梁控股提供服務產生的收入占總收入的比例為42.0%。
換句話說，中梁百悅智佳嚴重依賴中梁控股的輸血。根據招股書，2018年、2019年，中梁百悅智佳中梁控股的依賴性更加明顯，對應的收入占比分別為74.4%、62.6%。
作為中梁百悅智佳的重要關聯公司，中梁控股于2019年7月16日在港交所實現上市。根據此前信息，中梁控股的IPO發行價為5.55港元，上市后的第三個交易日，中梁控股便已宣告跌破發行價。
此后，中梁控股的股價長期處于破發狀態。截至2021年4月29日，中梁控股的股價報5.23港元，仍低于其IPO發行價。按此計算，中梁控股的總市值為187.33億港元。
股價低迷，與中梁控股的業績不振有著一定的聯系。2020年度，中梁控股實現收入659.4億元，同比增加16.4%；實現歸母凈利潤37.4億元，同比減少2.35%。據了解，這也是中梁控股近5年來首次出現凈利潤下滑的情況。
與此同時，中梁控股2020年度的毛利率為21%，同比減少2.3個百分點；實現歸母核心凈利率5.7%，同比下降1.2個百分點。2017年、2018年與2019年，中梁控股的毛利率分別為20.39%、22.87%、23.27%，長期低于行業平均值。
回到中梁百悅智佳身上，截至2020年末，中梁百悅智佳在管項目178個，在管總建筑面積約2010萬平方米，其中有62.8%的在管建筑面積位于長三角地區；簽約項目432個，簽約總建筑面積約6030萬平方米。
中梁百悅智佳在招股書中稱，其與中梁控股維持穩定的業務合作關系，為該公司持續快速增長奠定了基礎。2018年、2019年、2020年，其在管總建筑面積中的100.0%、76.2%與66.3%均由中梁控股開發。
中梁百悅智佳還表示，其總在管建筑面積增加（尤其是2020年大幅增加），主要由于中梁控股所開發項目的在管建筑面積增加，以及其于2020年進行收購有關。而非業主增值服務所得收入增加，大致與中梁控股的擴張一致。
股權方面，在上市前的股權架構中，中梁百悅智佳的控股股東為楊劍、徐曉群夫婦，兩人通過家族信托等方式合計持有中梁百悅智佳79.94%的股份。據了解，楊劍也是中梁控股的董事長、實控人。
除了楊劍夫婦外，中梁百悅智佳的執行董事李家城持股7.97%，馬飛持股2.34%；Yung，Jeffrey Yan-Leun持股1.87%。此外，碧桂園服務（HK:06098）持有該公司6.24%的股份。
