近日，證監會國際部對珠海萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“珠海萬達”或“萬達商管”）出具了境外發行上市備案補充材料的要求，就該公司的內控問題、關聯交易、股權回購、募資用途和必要性等多個方面提出了“六連問”。
不難看出，珠海萬達要想實現上市，必須先解釋清楚兩個核心問題。一是其出租率的計算口徑及其準確性，有無防止內部人員虛報出租率和收繳率的相關有效措施以及實際執行情況；二是在大額現金分紅的情況下，實施融資的必要性和合理性。
另外，珠海萬達還需承諾募集資金不會直接或間接流入房地產開發領域。
而縱觀珠海萬達的上市之路，可謂是 “一波三折”。貝多財經了解到，今年4月，該公司向港交所遞交的招股書再度“失效”。從2021年首次遞表至今，這已是珠海萬達第三次招股書失效。
據悉，招股書“失效”是港交所的正常機制，根據規定，擬發行人在“失效”后的3個月內補充最新財務資料，即可繼續上市流程。珠海萬達方面亦表示，該公司“會盡快按香港聯交所要求更新提交申報材料，目前上市進展有序推進中?！?/p>
貝多財經發現，珠海萬達與港交所的“緣分”，最早可以追溯到2014年。2014年年底，其前身——大連萬達商業地產股份有限公司（以下簡稱“萬達商業地產”）登陸港交所主板，并一躍成為當年港股最大規模的IPO。
而2015年起，萬達商業地產開始推動國內的A股上市計劃，但遲遲未能落地。苦等六年后，2021年3月，已于2016年從港交所退市的萬達商業地產主動撤回上市申請，再次謀求赴港上市。
同年，在房地產政策調控的重重影響下，萬達集團對旗下的業務進行了調整與重組，將房地產業務單獨“剝離”出來，搖身一變成為以委托管理和租賃運營模式為主的“輕資產”平臺，也就是如今的珠海萬達。
招股書顯示，當前的珠海萬達的主營業務為商業管理服務、物業管理服務及增值服務。截止至2019年、2020年、2021年和2022年上半年，珠海萬達持續保持著較高的出租率，其名下的萬達商場平均出租率（不計停車位）分別為99.3%、97.8%、99.3%和98.6%。
但是，這個數據在今年被一位自稱萬達員工的知乎答主“爆料”存在造假之嫌。該網友在帖子中稱，迫于萬達內部考核制度和管理層“內斗”的現狀，該公司披露的銷售業績、客流量、出租率等數據都是通過“注水”實現的。
對此，萬達集團在5月底發布的官方辟謠中稱，該公司對外披露的財務數據均由知名審計機構審計、業務數據由珠海商管（即“珠海萬達”）上市聯席保薦人等機構盡調確認，業績不存在造假情況。
證監會顯然未聽信任何一方的“一面之詞”，并要求珠海萬達結合報告期內商業管理服務費及租金實際收繳情況、同期同行業公司可比情況(如有)說明出租率的計算口徑及其準確性，及在考核和內控制度方面，有無防止內部人員虛報出租率和收繳率的相關有效措施和實際執行情況。
業績方面，根據珠海萬達招股書披露，其2019年、2020年、2021年及2022年上半年分別實現收入134.37億元、171.96億元、234.81億元和134.80億元，凈利潤分別為12.47億元、11.12億元、35.12億元和40.47億元，增長態勢良好。
與持續向好發展的財務數據并行的，是珠海萬達頗為“慷慨”的股東分紅。報告期內，該公司累計現金分紅132.73億元，甚至超過了同期經營活動現金流量凈額合計數的115.48億元。
除上述分紅外，2022年9月23日珠海萬達股東大會審議通過分紅34.78億元的議案；上市后，珠海萬達董事會也擬在股東大會上建議至少將年度可分配利潤的65%用于分紅。
這意味著，能夠持續進行大額分紅的珠海萬達并不算“缺錢”，但卻仍然選擇了沖刺上市進行大額募資，究竟意欲何為？從這個角度而言，左手融資、右手分紅，珠海萬達難以自圓其說。
而此等舉措也遭到了證監會的質疑。證監會要求珠海萬達說明報告期內現金分紅金額以及未來現金分紅政策的合理性，對公司償債能力和持續經營能力是否存在重大影響，以及大額現金分紅的情況下，實施本次融資的必要性和合理性。
需要指出的是，本次上市前，珠海萬達就已完成了Pre-IPO輪的投資，投資方包含PAG、騰訊、螞蟻集團、碧桂園、碧桂園服務、華平投資等知名機構投資人，融資金額高達468億港元。
同時，萬達集團也在此前與投資方簽署了對賭協議，將珠海萬達的IPO最晚時間定在2023年10月31日前。也就是說，若珠海萬達不能于今年年底按期上市，萬達集團就需向投資方支付約300億元的股權回購款。
如此看來，珠海萬達本次沖刺上市，既是“萬眾矚目”，又堪稱“迫在眉睫”。而珠海萬達及其背后的萬達集團能否與港交所“再續前緣”，我們拭目以待。
