近期，港交所上市的金科服務（HK:09666）公布了截至2020年12月31日止年度的2020年年度業績公告。財報顯示，金科服務2020年的營收規模、利潤水平均保持增長態勢。
具體來看，2020年度，金科服務的總收入為33.59億元，同比增加約44.3%；毛利為9.97億元，同比增加約56.9%；公司擁有人應占溢利（凈利潤）為6.18億元，同比增加約68.5%。
貝多財經了解到，金科服務于2020年11月17日在港交所上市，也是繼彩生活、雅生活服務、碧桂園服務、保利物業、綠城服務、中海物業等之后，第七家在管面積破億且實現上市的物管公司，恒大物業為第八家。
雖然規模破億，但金科服務與頭部機構碧桂園服務、恒大物業、雅生活服務等相比，仍處于第二梯隊。相對而言，金科服務的營收規模、利潤水平、在管面積均未能進入前五。
持續擴張，與頭部差距甚遠
除了金科服務外，同樣于2020年在港交所上市的恒大物業、世茂服務、華潤萬象生活等也實現了大幅增長。其中，恒大物業2020年實現營業收入105.09億元，同比增長43.31%；凈利潤26.47億元，同比增加184.32%。
就目前來看，金科服務與恒大物業等頭部機構還存在著較大的差距。當前港股市場共有40家港股上市物業管理企業，其中不少公司在過去的2020年實現了上市，也包括融創服務、遠洋服務等。
相關數據顯示，2020年營收規模排在前十的分別為碧桂園服務、恒大物業、綠城服務、雅生活服務、保利物業、華潤萬象生活、中海物業、世茂服務、融創服務，其中最高為156億元、最低為46.23億元。
貝多財經發現，這也意味著，金科服務的營收規模仍未能進入第一梯隊，尤其是與碧桂園服務、恒大物業（105億元）、綠城服務（101億元）等相比，其營收規模還有著超過兩倍的差異。
整體來看，物業管理企業2020年的營收增速多數保持在同比增長50%以上，其中世茂服務同比增長101.9%，而彩生活（HK:01778）則錄得下滑。數據顯示，其2020年營收35.96億元，同比減少6.4%。
回到金科服務身上，其2020年的盈利水平有所優化。數據顯示，其2020年的毛利率為29.7%，較2019年增長2.4個百分點。其中，物業管理服務毛利率約26.3%，較2019年增加4.6個百分點。
同期，世茂服務、保利物業等物企的毛利率則出現了下滑。其中，中海物業2020年的毛利率更是下滑至18.3%，保利物業的毛利率也僅為18.7%。此外，綠城服務的毛利率也未能超過20%，但較2019年的18.0%增加了1個百分點至19.0%。
從盈利規模上來看，金科服務要優于融創服務的凈利潤6.01億元。囿于營收及在管面積等因素，金科服務的凈利潤要遠低于碧桂園服務、恒大物業等。2020年度，盈利規模與金科服務相當的包括保利物業、世茂服務等。
速度放緩，母公司寄予厚望
經營指標方面，金科服務的在管建筑面積由2019年的1.205億平方米，增加約29.6%至2020年的1.562億平方米；合約面積由2019年的2.49億平方米，增加約11.5%至2020年的2.77億平方米，增速均有所下滑。
對比來看，恒大物業2020年度的合約面積同比增加11.7%至約5.65億平方米，在管面積同比增長26.4%至約3億平方米。同期，雅生活服務的合約面積同比增長74.9%至5.23億平方米，在管面積同比增長112.3%至3.75億平方米。
此前的招股書顯示，金科服務的合同面積從2017年的1.39億平方米增至2019年的2.49億平方米，復合年增長率為33.7%；在管面積則由約6240萬平方米增至1.21億平方米，復合年增長率為39.0%。
按區域劃分，金科服務的目前在管面積中，50%來自西南區域，20%左右來自華東、華南區域，20%左右來自華中區域，其它區域不足10%。這也意味著，金科服務依然嚴重依賴西南地區。
事實上，西南地區的核心——重慶也是金科服務母公司金科集團及金科股份的“大本營”。當前，金科服務約1.56億平方米的在管面積中，獨立第三方占比為48.6%，而來自于金科股份及關聯方的占比則為51.6%。
此前的招股書顯示，2017年、2018年、2019年，金科集團貢獻的在管面積占比分別占總在管面積的66.6%、52.7%、47.1%；來自外拓的在管面積占比分別為32.5%、45.6%、48.3%，逐年下降。
業績會上，金科服務管理層稱，該公司2021年的在管面積將有不少于8000萬平方米的增長，2022年、2023年每年的在管面積的增長不低于1億平方米。主要來自于三方面，分別為母公司交付、外拓和收并購。
同時，金科股份創始人黃紅云也表示，“集團對于金科服務的發展給予了非常高的厚望，地產集團會協調金科系的資源來支持金科服務的發展，大力發展成為物業智慧服務的領跑者。”
貝多財經發現，金科服務的總市值已經超過其母公司金科股份的362.57億元，達到了444.59億港元。
