近日，中國(guó)文旅集團(tuán)有限公司（大灣區(qū)文旅康居股份有限公司，下稱“中國(guó)文旅集團(tuán)”或“大灣區(qū)文旅”）向香港聯(lián)交所遞交招股書。據(jù)貝多財(cái)經(jīng)了解，這已經(jīng)是中國(guó)文旅集團(tuán)第四次在港交所公開遞交招股書。
此前的2020年4月17日、10月23日以及2021年4月23日，中國(guó)文旅集團(tuán)均曾向港交所遞交招股書，但均未能在6個(gè)月內(nèi)通過(guò)聆訊，而被列為“失效”狀態(tài)。換句話說(shuō)，中國(guó)文旅集團(tuán)赴港上市申請(qǐng)已經(jīng)三度折戟。
根據(jù)招股書，中國(guó)文旅集團(tuán)（即“大灣區(qū)文旅”）是一家文化旅游物業(yè)的開發(fā)商，主要于中國(guó)廣東省江門及其認(rèn)為具有發(fā)展?jié)摿Φ钠渌貐^(qū)從事文化旅游勝地內(nèi)度假物業(yè)的規(guī)劃及發(fā)展。
中國(guó)文旅集團(tuán)援引仲量聯(lián)行行業(yè)報(bào)告稱，按2020年廣東省江門和廣東省房地產(chǎn)公司的住宅物業(yè)（包括度假物業(yè)）合約銷售總額計(jì)，中國(guó)文旅集團(tuán)分別排名第五及第220位，在相關(guān)地區(qū)的市場(chǎng)占有率分別約為4.5%、0.04%。
財(cái)務(wù)方面，2018年、2019年和2020年，中國(guó)文旅集團(tuán)的收入分別為3.35億元、7.36億元和9.68億元，對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為7260.5萬(wàn)元、1.04億元和1.53億元。
截至5月31日的2021年前5個(gè)月，中國(guó)文旅集團(tuán)的收入為3.19億元，而2020年同期的收入為5221.0萬(wàn)元；凈利潤(rùn)1507.7萬(wàn)元，而2020年同期則為凈虧損1.55億元。
招股書顯示，中國(guó)文旅集團(tuán)的業(yè)務(wù)主要分為兩個(gè)板塊，分別是度假物業(yè)發(fā)展、文化旅游業(yè)務(wù)。其中，度假物業(yè)發(fā)展（房產(chǎn)銷售）為核心業(yè)務(wù)。截至2020年8月31日，其在恩平擁有包含18個(gè)度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的組合，其中11個(gè)已竣工。
2018年、2019年、2020年以及2021年前5個(gè)月，中國(guó)文旅集團(tuán)來(lái)自銷售度假物業(yè)業(yè)務(wù)的收入分別為2.67億元、5.94億元、8.48億元和2.78億元，占總收入的比例分別為79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。
相比之下，中國(guó)文旅集團(tuán)來(lái)自文化旅游業(yè)務(wù)的收入分別為6771.4萬(wàn)元、1.42億元、1.19億元和4109.4萬(wàn)元，占比分別為20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。對(duì)比可知，中國(guó)文旅集團(tuán)對(duì)銷售度假物業(yè)板塊的依賴性正在加劇。
而隨著規(guī)模的增長(zhǎng)，中國(guó)文旅集團(tuán)的利率卻不斷下滑。招股書顯示，其2018年、2019年和2020年的整體毛利率分別為44.8%、43.3%和37.9%，2021年前5個(gè)月更是降至27.2%。
其中，銷售度假物業(yè)業(yè)務(wù)亦為中國(guó)文旅集團(tuán)的主要毛利及毛利率的貢獻(xiàn)者，下降趨勢(shì)保持一致。2018年、2019年和2020年的銷售度假物業(yè)毛利率分別為47.3%、43.4和37.0%，2021年前5個(gè)月則減少至26.7%。
對(duì)此，中國(guó)文旅集團(tuán)解釋稱，主要是由于出售及交付的物業(yè)類型不同及竣工后仍未出售的若干度假物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的平均售價(jià)調(diào)整，導(dǎo)致相應(yīng)期間已出售及交付的度假物業(yè)的平均售價(jià)下降。
值得一提的是，中國(guó)文旅集團(tuán)最新招股書中披露的數(shù)據(jù)顯示，該公司的資產(chǎn)負(fù)債比率在2020年出現(xiàn)大幅好轉(zhuǎn)，這一指標(biāo)在2020年為37.9%，而2018年、2019年的資產(chǎn)負(fù)債比率則分別為632.0%和272.2%，2021年前5個(gè)月增至99.8%。
中國(guó)文旅集團(tuán)解釋稱，其2019年的資產(chǎn)負(fù)債比率下降是由于2019年的利潤(rùn)及全面收入總額有所增加，以及部分應(yīng)付股東款項(xiàng)資本化作對(duì)集團(tuán)的出資，導(dǎo)致股本增加所致；而降至2020年的37.9%，是因償還銀行及其他借款而下降。
截至2020年，中國(guó)文旅集團(tuán)的流動(dòng)負(fù)債（即短期負(fù)債）約11.84億元，年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物共計(jì)2.83億元。而截至2021年5月31日，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則為3.46億元。
截至最后實(shí)際可行日期，悅景擁有中國(guó)文旅集團(tuán)28.0%的股份，為該公司單一大股東。悅景由Add Hero全資擁有，而Add Hero由中國(guó)奧園（HK:03883）全資擁有。換句話說(shuō)，中國(guó)奧園為中國(guó)文旅集團(tuán)的間接單一大股東。
根據(jù)介紹，中國(guó)奧園主要于中國(guó)從事物業(yè)開發(fā)及物業(yè)投資，其股份在香港聯(lián)交所上市，是中國(guó)文旅集團(tuán)的主要股東。2019年8月至2021年9月，中國(guó)奧園執(zhí)行董事林錦堂曾任中國(guó)文旅集團(tuán)的執(zhí)行董事兼主席，歷時(shí)3年。
此前，林錦堂曾出任中國(guó)奧園的執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書職務(wù)。目前，林錦堂還持有中國(guó)文旅集團(tuán)4.5%的股份。2018年10月，林錦堂加入中國(guó)文旅集團(tuán)，次年8月28日獲委任為該公司主席。
在林錦堂卸任中國(guó)文旅集團(tuán)執(zhí)行董事兼主席的同時(shí)，阮永曦接任了中國(guó)文旅集團(tuán)董事會(huì)主席（即“董事長(zhǎng)”）的職務(wù)。據(jù)了解，阮永曦還是中國(guó)奧園的集團(tuán)總裁助理兼集團(tuán)戰(zhàn)略投資中心總監(jiān)，但不是中國(guó)奧園的董事。
另?yè)?jù)了解，2018年、2019年和2020年以及2021年5月31日，奧園集團(tuán)為中國(guó)文旅集團(tuán)的五大客戶之一，分別占其總收入約4.5%、5.6%、0.5%及1.4%，同時(shí)亦為其供應(yīng)商之一。
其中，中國(guó)文旅集團(tuán)主要為奧園集團(tuán)提供景點(diǎn)及酒店咨詢及管理服務(wù)，而后者則為前者的售樓處提供管理服務(wù)、為其商業(yè)物業(yè)提供營(yíng)銷及咨詢服務(wù)以及租賃位于泉林黃金小鎮(zhèn)的一塊土地用于經(jīng)營(yíng)那金谷景區(qū)及租賃一項(xiàng)物業(yè)作辦公室用途。
