5月31日，港交所披露的文件顯示，來自北京的物業開發商——石榴投資集團有限公司（下稱“石榴集團”或“石榴置業”）公開提交招股書，準備在港交所上市。
據了解，石榴集團的總部位于北京，在境內對應的主體為石榴置業集團有限公司（即“石榴置業”）。根據介紹，石榴集團擁有逾12年住宅物業開發經驗，目前布局范圍包括京津冀城市群、長江三角洲地區、大灣區及成渝經濟圈。
截至2021年2月末，石榴集團共擁有86個處于不同開發階段的物業開發項目，其中82個項目由附屬公司開發，4個項目由合營企業及聯營公司開發。同期，石榴集團的土地儲備為919.3萬平方米，其中44.7%位于京津冀城市群。
2018、2019年、2020年，石榴集團分別實現收入99.37億元、80.31億元、122.64億元，毛利分別為33.19億元、26.89億元、28.10億元，整體毛利率分別為34.1%、34.1%、22.9%。
貝多財經發現，石榴集團2020年的毛利率同比2019年下降了11.2個百分點。石榴集團在招股書中稱，主要由于土地收購成本增加，導致物業銷售的整體成本上漲，使物業尤其是住宅物業銷售毛利率減少。
按收入結構來看，石榴集團的收入主要來自于物業開發及銷售。報告期內，其物業銷售收入分別為96.65億元、73.51億元、116.75億元，占總收入的比例分別為97.3%、91.5%、 95.2%。
成本方面，石榴集團的成本主要包括建筑成本、土地收購成本與資本化利息成本。其中，土地收購成本普遍高于建筑成本。換句話說，房地產開發的最主要成本還是收購土地的費用。
數據顯示，石榴集團2020年的物業銷售成本較2019年同期接近翻倍。其中，其中建筑成本達到38.47億元（占比42.7%），同比增長56.52%；土地收購成本為42.51億元（占比47.1%），同比增長147.41%。
報告期內，石榴集團的年度溢利（凈利潤）分別為15.83億元、7.17億元、11.31億元。其中，母公司擁有人應占凈利潤分別為15.88億元、6.96億元、11.35億元，而非控股權益則分別為-446.3萬元、2189.0萬元、-499.3萬元。
對比來看，石榴集團在2019年收入及凈利潤均同比2018年出現了大幅下滑。對此，石榴集團解釋稱，主要歸因于物業項目售價一般相對較高的若干地區（如大灣區）的已確認建筑面積及相關收益減少。
這也致使，石榴集團的資產回報率（ROA）從2018年的2.4%下降至2020年的1.3%，2019年這一指標為1.0%。換句話說，石榴集團的多個指標顯示，其盈利能力出現滑坡的情況。
值得一提的是，在上市前的2021年3月31日至最后可行日期，石榴集團簽訂了一份總金額為8000萬元及利率為9%的銀行貸款作為借款。同時，石榴集團還簽訂了3份13.3億元的融資協議，年利率在7.1%-11.5%之間。
截至2020年末，石榴集團的現金及現金等價物為49.86億元。報告期內，石榴集團的流動負債總額分別為34.25億元、43.87億元、51.85億元，非流動負債總額分別為20.44億元、21.44億元、24.28億元。
股權方面，崔巍、桑春華為石榴集團的控股股東，分別持股57.42%、41.58%。2021年初，陳健勇通過投資1.36億元成為石榴集團的股東，持股比例為1%。根據介紹，陳健勇為柏年康成健康管理集團實控人之一。
此外，石榴集團在招股書中披露，其在過去的幾年期間存在若干不合規事件，預售所得款項相關事件、有關施工及╱或竣工延遲相關事件、建筑相關事件、銷售相關事件等。
其中，建筑相關事件具體包括：于相關建筑規劃獲相關機關審批前開始施工；執行施工的方式與獲預先批準的建筑規劃并不一致；于消防安全檢驗及向消防部門備案前交付物業等，其項目公司合計被罰款980萬元。
不過，石榴集團在招股書中稱，根據主管監管機構發出的確認函或與主管監察機關進行的會談，該等不合規事件并不嚴重。同時，董事認為，該不合規事件將不會對其造成重大運營或財務影響。
同時，石榴集團還有11個項目公司經歷若干銷售相關事件，包括刊登不當及虛假廣告，當中具有關于定價及物業的誤導性資料；于取得必要批準前推行戶外廣告活動；未能遵守房地產營銷的內容規定等，合計被罰款580萬元。
