近日，證監會披露的信息顯示，上海陽光智博生活服務集團股份有限公司（下稱“陽光智博”）報送了《境外首次公開發行股份(包括普通股、優先股等各類股票及股票派生的形式)審批》材料，并在5月19日進行了補充。
如若進程順利，陽光智博將很快在港交所提交上市申請。在此之前，陽光智博母公司、閩系房企陽光城（SZ:000671）發布公告稱，擬分拆所屬物業管理企業陽光智博至香港聯合交易所主板上市。
截至2021年4月15日，陽光城及其全資子公司福建陽光房地產開發有限公司合計持有陽光智博72.39%的股份。其中，陽光城直接持股71.68%，福建陽光房地產開發有限公司直接持股0.71%。
陽光智博年營收約14億
根據陽光城披露，截至2020年末，陽光智博的合并口徑資產總額為14.37億元，負債總額為8.14億元，凈資產為6.24億元，其中歸屬于母公司所有者權益為6.24億元。
2020年，陽光智博營收13.72億元，實現歸母凈利潤1.73億元。此前的財務數據顯示，陽光城物業2019年的合并收入（包含8家公司）為9.57億元，凈利潤為5075.71萬元。
據貝多財經了解，陽光智博的前身為陽光城物業（陽光城物業服務有限公司），于2021年4月宣布更名為陽光智博服務（即“陽光智博”），旗下囊括陽光城集團物業板塊和商業板塊。
工商信息系統顯示，陽光智博于2020年7月29日成立，注冊資本為21250萬元，法定代表人為林騰蛟。同時，林騰蛟也是陽光城董事局主席（董事長）、陽光控股集團董事長。
貝多財經了解到，作為陽光城關聯物業企業，陽光智博（陽光城物業）的收入包含了來自于對地產子公司的服務性收入。換句話說，陽光智博也難以擺脫對母公司陽光城的依賴性。
不過，隨著地產開發進入后房地產時代，物業服務以及后續的社區增值服務等也存在著一定的想象空間。從這個角度來看，陽光智博等代表的物業企業潛在發展空間依然廣闊。
陽光城毛利率大幅下滑
相對而言，陽光城的增速卻在逐漸放緩。根據陽光城2020年度業績報告，其2020年實現營業收入821.71億元，同比增長34.60%；歸母凈利潤52.20億元，同比增長29.85%。
貝多財經發現，陽光城的凈利潤增速已經連續4年出現下滑。根據此前財報數據，陽光城2017年、2018年、2019年的凈利潤分別同比增長55.68%、46.36%、33.21%。而在2020年，其凈利潤則下降至29.85%。
4月16日，中信建設發布對陽光城2020年報點評稱，陽光城業績快速增長，盈利能力略有下滑。其中，毛利率下降6.5個百分點至20.1%。對于陽光城的表現，中信建設對其維持買入評級，下調目標價至7.95元（此前為9.10元）。
整體來看，陽光城仍然繼續保持增長。今年4月15日，陽光城執行董事長朱榮斌在業績發布會上稱，“從陽光城歷年營業收入及凈利潤走勢看，營業收入及凈利潤保持著增長態勢，但個別年份也因項目結轉問題出現指標負增長。”
但就陽光城所定的銷售目標而言，陽光城管理層對該公司未來業績增長缺乏足夠的信心。與之對應的是，陽光城2020年實現全口徑銷售金額2180.11億元，與2019年的2110.3億元基本持平。
相比之下，陽光城2019年的銷售金額同比2018年的1628.56億元增加29.58%，但在2020年則的增速則下降至3.31%。對于2021年，陽光城方面表示，“將努力實現2200+億元銷售目標”。
而根據網易房產早前報道，陽光城曾在2017年制定了一份三年計劃，其中提及在2018年的銷售規模突破1500億元，2019年突破2500億元、2020年則為3500億元。
當前，陽光城已經不再提及這一計劃。事實上，對于有投資者2020年6月在深交所互動易提問“公司之前雄心壯志在2020年沖3500億，今年有何目標”時，陽光城則稱“力爭實現超過2000億元的銷售目標”。
股價創52周內新低
此外，貝多財經發現，陽光城的股價還在近期再創年內新低。2021年5月13日，陽光城的股價一度跌至5.50元/股，創造了52周（一年）內的最低記錄，相較于年內高點8.39元的跌幅為34.46%。
按2021年5月21日的收盤價5.53元計算，陽光城的市值已經下降至228.96億元。截至2020年末，福建陽光集團持有18.58%的股份，持股數為768,627,764股，為陽光城的第一大股東，也是控股股東。
不過，福建陽光集團所持陽光城的多數股份（573,511,560股）已被質押，質押比例為74.61%。同樣的，福建陽光集團控股子公司東方信隆資產管理有限公司、一致行動人福建康田實業集團所持陽光城多數股份也已被質押。
之所以質押，為的是融資（即借款）。據了解，陽光城曾在2020年9月的公告中表示，其控股股東及其一致行動人不存在因債務問題涉及的重大訴訟和仲裁情況，資信狀況良好，具備相應的資金償還能力，質押風險可控。
回到陽光城身上，其2020年年報顯示，陽光城以其他非流動資產作質押，取得借款余額為 13.45億元。此外，陽光城還質押了數十家子公司的股權用于借款質押。截至2020年末，其總負債2930億元，資產負債率83.18%。
根據天風證券相關研報數據計算，陽光城剔除預收后的資產負債率79.09%，期末凈負債率94.90%，現金498.05億元，現金短債比1.53倍（扣除受限資金為1.06倍），“三道紅線”踩中一條。
21世紀經濟報道指出，為了降低負債率指標，陽光城利用永續債、少數股東權益以及信托結構等方式隱匿負債。其中，永續債具有“明股實債”的屬性，可降低凈負債率，但可能侵蝕歸母股東凈利潤。
若要保持“規模上臺階、品質樹標桿”的戰略，陽光城還需要綜合考慮，如何權衡債務、財務以及服務品質，才能在下一輪競爭中不被淘汰。對于陽光智博來說，亦是如此。
